美國的靠爸首購族

工商時報【林國賓】 美國經濟強勁擴張，但房價漲幅遠大於薪資成長，年輕人買房壓力不減反增，將近3成的青年人還是靠家中長輩付頭期款才完成買人生第一間房的夢想。 ■Most first-time home buyers are turning to the bank of mom and dad. 美國經濟成長強勁，連帶刺激房價不斷上漲，美國年輕人買房壓力跟著增加，有將近3成的首購族頭期款需要家中長輩幫忙。 根據美國聯邦住房局（FHA）的資料，2018年申請FHA購屋貸款的民眾中有請長輩幫忙付頭期款的比率達26％，較2011年的22％多出4個百分點。 FHA隸屬聯邦住房和都市發展部，向FHA申請購屋貸款的民眾多數為首購族，而且信用狀況比較差，較難透過傳統管道申請房屋貸款。 雖說這些借款人需要尋求資金奧援才能買房有其原因，但FHA正密切注意的是，此一比率上揚是否為情況失常的警訊。 傳統房貸買方通常需自備20％的頭期款，但申請FHA購屋貸款的買方首付最低只要3.5％。這類貸款約占美國整體房屋貸款的10％，近幾年來已呈現下降的趨勢。 門檻高 青年擁屋難 儘管房價漲幅近來已見放緩，但每年還是不斷走高，而且房貸利率上揚也加重購屋負擔。對於部分首購族來說，光是要湊齊頭期款都有困難。許多人還有學貸要還，加上薪資增長跟不上房價漲幅，即便想買也買不起。 根據房地美（Freddie Mac）的資料，2017年35歲以下青年族群擁有房屋的比率僅35％，較2004年減少8個百分點。 華盛頓政策分析業者聯邦金融分析公司（Federal Financial Analytics）的合夥人經理佩特洛（Karen Petrou）表示，「相關數據透露出房地產市場有許多問題，對於首購族來說購屋的門檻實在太高。」 26歲的貝倫與法蘭克前不久才剛在達拉斯買下一間房子，他們向FHA申辦購屋貸款，但頭期款還是貝倫的爸媽出資4,000美元。 貝倫指出：「爸媽雖然早就說要幫助我們買房，我們原本打算最好不要靠他們，只是最後還是沒辦法，我們還有兩台車的車貸要繳，買房子的頭期款真的籌不出來。」 首購就求助 違約風險大 向FHA申辦購屋貸款的借款人中有39％獲得頭期款的協助。FHA指出，該機構正在研究此一比率是否已來到一個警戒水位，因為2011年時還不到30％。 佛羅里達州那不勒斯的房貸放款業者CrossCountry Mortgage公司執行副總裁麥斯威爾（Lauren Maxwell）指出，她們公司的首購客戶中，向FHA申辦貸款並獲得家人幫助付頭期款的比率大約有5成。 她說，「買房子可沒那麼容易，大多數人甚至是繳不出頭期款與相關交易費用。」 不過，買房首付資金若是靠他人幫忙的屋主，這些人通常被認為是房貸違約高風險族群，理由是他們本身投入的本錢少，若是房價下跌或是沒工作時，他們很可能就不繳或繳不出房貸，最後房子遭到法拍。 近年來FHA購屋貸款借款人的信用品質確實呈現下滑，根據FHA的報告，2018年借款人每月債務占收入的比重高達43％，已連續6年上揚，平均信用評分下降至670分，為2008年來最低。根據信用報告業者Experian的評比，信用評分若低於670分就屬於次級房貸。