美國通膨停滯不降 Fed傳聲筒：房租居高不下削減降息理由

美國聯邦準備理事會（Fed）降息前景受到全球市場關注，但美國今年通膨停滯不降。雖然Fed預料住房成本趨緩，最終會讓通膨率帶向2%的目標。不過，有Fed傳聲筒稱號的華爾街日報記者提米羅斯引述分析師指出，由於房市出現變化，房租居高不下的情況恐怕不會改變 ，如此將大大削弱降息的理由。

根據華爾街日報報導，住房在近年來的通貨膨脹中產生了重大影響，因為其成本上漲幅度大，影響也很大，既是消費者物價指數（CPI）的3分之1，大約是個人消費支出物價指數（PCE）的6分之1，而PCE是聯準會首選的通膨指標。

市場等待美國經濟放緩已經等了1年半仍未到來，或許經濟放緩可能只是被推遲，但一些分析師擔心，由於租金下降速度比預期慢，這將大大削弱降息的理由。儘管住房通膨確實從一年前8.2%的峰值放緩，但3月份僅降至5.6%，德州Madera Residential住宅策略主管帕森斯表示，降速比所有人預期慢得多。

房市有助於解釋為什麼核心通膨近幾個月來停滯不前，這與持續降溫的預期相反。3月核心PCE為2.8%，低於2022年的 5.6%，卻與去年12月相差不大。提米羅斯解釋，要了解原因，可將核心通膨分為三類，商品、住房和非住房服務。要讓通膨降至2%，Fed不需要所有通膨都降到2%。

新冠疫情爆發前的十年，核心通膨略低於2%，這是由於商品通膨率約為負1%，住房通膨率為2.5%至3.5%，非住房服務通膨率略高於2%。而Fed為抑止通貨膨脹11度升息，自Fed接連升息以來，去年通膨放緩主要是商品價格回到了疫情前的趨勢。

若要讓通膨回歸2%，非住房服務通膨必須從目前的3.5%降至3%以下，住房通膨率必須從5.8%降至3.5%左右。芝加哥聯邦儲備銀行行長古爾斯比上個月受訪時提到，房屋市場並沒有像想像的那樣表現，他說：「我仍然認為會（放緩），但如果沒有，我們將很難讓通膨率恢復到 2%」。

許多經濟學家研判，住房通膨有滯後特質，因此反映2年前開始的新租賃放緩，可能需要比預期更長的時間，因為多數租戶受到高利率阻礙選擇續租，而不是買房，新租約所帶來租金下降效應，反映在整體通膨所需的時間可能會延後。

市場租金增長已經放緩的關鍵是新增公寓的供應量達到新高。不過，提米羅斯引述一些產業高層披露，由於移民增加以及就業和薪資穩定成長，供應正在迅速被吸收。總部位於休士頓的房地產投資信託公司卡姆登統計顯示，租戶搬出購買房屋的比例已降至9%，為30年來最低水平，低於傳統15%的搬出率。

即使卡姆登的租金成長率從2022年創紀錄的13%，降至去年的3%，預計今年將低於1%。執行官坎波強調，多數人認為租金增長將會大幅下滑，實際情況則是，需求量比大多數人的預期高很多，有些人更懷疑住房是否能像預期那樣有助於降低通膨。

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