【老王專欄】房價會繼續大漲？用2000字來談談新青安

最近房地產圈討論很熱，一切都圍繞新青安貸款政策進行，那新青安政策的實施是因應地方縣市長選舉從2022年3月起，政府願意在800萬貸款額度為期3年進行利息補貼，到了2023年8月後，因應總統大選，政府加碼將補助金額及利率補貼年限是拉高到1000萬元額度及進行補貼5年。

那假設某父A職業是個房地產投資客，在2023年8月看了看新青安房貸條件放寬的新聞後，決定借用小孩B當人頭買房，預定購置總價1250萬，並支付3年持有稅費，最終願意支付房地合一稅35%作為繳納目標，並以超用美債投資報酬率作為投資模型，那他應該算盤會是這樣打的吧!

(1.72%*1000萬(利息)+(250萬自備款+25萬首次買房仲介費)*5%(自備款跟仲介費若投資美債可得獲利)+2.4萬(持有稅)+1.8(大樓管理費))*5=(17.2萬+13.7萬+4.2萬)*3=35.1萬*3=105.3萬(尚未計算分期繳納稅費上，至少零存整付定存可以得到的利息，若加計這部分以每月支付17,835的稅費*36個月*1.7%用零存整付模型，利息為17,109)。若再加計賣出的仲介費用及代書費及與原始成本相差的所得稅稅費，也就是2026年7月31日前要賣1450萬這個政治上具有意義的魔幻數字以上，這才能扣除相關稅費，A才算有賺超過投資美債的投資報酬率，那就是要未來3年每年都要漲5.3%以上的房地產漲幅，若B不是真小孩，還要加計給小朋友的人頭錢，這這這沒賣個1500萬恐怕還沒能結案。

若還原到原來的貸款條件，小朋友B當時跟銀行簽的是30年，前5年新青安用1.72%作為利息計算，後25年假設是2.3%，那前5年每月14333，後25年本息平均攤還，每月要43861，也就是所得要到6.3萬/每月以上才吃得下來，恰好是行政院主計處2024年6月12日公布的國人實際總薪資平均，不然也只好賣出，那若以持有5年，只記確實支出的成本，不與美債投資相比，整體持有成本，(14335(利息)+3500(稅費))*5=107萬+1275=1382+68萬賣出的仲介費、移轉費用及稅費也剛好又是1450，真有趣。

總之2023年8月前買的看起來沒問題，畢竟2023年8月前，新青安的額度是800萬，在2023年8月後才是1000萬，那用上面一樣的算法，若是用3年800萬額度自備款200萬買1000萬房子，3年的操作下，大約成本是920萬上下，若跟美債比較超過950萬以上都成功，在有新青安額度的是1000萬的加持下，大概都順利下車沒問題，這也是現在中古屋市場1000萬以下房子已經很少原因之一，這波小宅價格上漲，也確實都是新青安玩出來的。所以可以說，2023年8月前買的，看來要不賠錢甚至小賺的出場，那是沒問題的，這看房地合一稅的收入在112年跟113年均有較前幾年大幅成長就知道，2023年8月前的中古屋投資客已經透過新青安的貸款條件放寬進行大量換手完畢。

那下面的觀察是，當新青安政策預計在2026年7月31日結束這項政策性貸款，若 2026年8月1日後，新青安房貸不增加額度到1250萬以上或甚至結束，這批在2023年8月後用5年寬限期跟政府補貼利息賺錢的人，他來得及在2026年7月31日內找得到人用超越1450萬的價格接走房子，賺贏超越美債報酬嗎?還是在政策結束後，在2028年8月前找不到人用至少1450萬接走，只能含恨的虧本賣出??

個人認真覺得，其實真是要懷疑下一個，接走這波買走的人是誰??還不論這樣的房子，都是小宅，其實會住小宅的，也表示再大幅度提高住房支出的能力是很有限的。縱使讓他們用社會住宅當緩衝開始存錢，能5年存250萬以上去追??不過2028年也又要選總統了，所以一切就讓我們繼續看下去，這個對於至少青年財富分配有重大影響的政策，會怎麼走了!!

最後是每一次看到營建業說，因為碳稅，明年會漲價，我都忍不住大笑。先不討論到底碳費加多少會影響成本多少，站在下面背景下，我都懷疑某些產業的碳費能否如期實施了。首先因為中國大陸營建業不景氣，中國的鋼鐵跟水泥向全世界輸出到各國不爽，不爽到要加關稅去保護本國鋼鐵跟水泥業，請問這樣的背景下，有哪個國家會立刻實施碳稅，讓本國業者倒閉的。

再來，就是會嚴格執行ESG的就是歐美了，美國川普若當選，那些東西會繼續??那美國不繼續了，歐洲真的會嚴格執行??若真的嚴格執行，那輸歐洲的加稅其他地方的不加就好，不是嗎?還有歐洲自己若嚴格執行，他們的產業確定都能活??歐洲景氣也沒有很好喔，它們都陸續降息中不是嗎?還是大家覺得歐洲人真的打算要為了碳費，讓商品因碳費再度上漲，讓通膨繼續??

最後是，營建業是內需產業，內需這兩個字懂嗎??嚴格意義說與碳稅的關聯很低好嗎!!縱使為了某些勢力的需要，一定要全面課徵，但是如上面所述，中國對外輸出的產能如此龐大，哪個國家敢這時候去嚴格執行附加費，讓自己本國企業倒閉，我相當好奇!!!

So別再聽因為碳稅問題，房價會繼續大漲了，房價若有繼續上漲，理由已逐步跟原物料上漲無關了，請去看一下這多年原物料的報價趨勢好嗎....

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