股市高檔 可以獲利出場轉投資房市嗎?

黃逸強
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理財專欄作者:黃逸強

股市高檔投資房市
股市高檔投資房市

小朋買了一間靠近捷運站的套房,運氣很好是有帶租約的,除了省下裝潢費,還立馬晉身為包租公。在辦理貸款時要不要申請寬限期,他開始猶豫,家人都勸他不要,還說有錢趕快還銀行,國人普遍都不喜歡欠銀行錢。

申請寬限期好嗎?

他很聰明住家裡吃老爸的,省下錢去投資,之前糊里糊塗買了海外基金慘賠,去年才開始定期定額買台股ETF,碰到大多頭行情總算嚐到甜頭,一萬六千點的台股令人擔心,乾脆獲利出場轉投資房子。

台灣房貸利率來到史上低點,青年安心成家購屋優惠貸款的二段式利率,前二年為1.19%,第三年起1.49%。一般民眾若是條件好的,有機會談到1.31%以下的超低利率;譬如是五百大企業的員工、有漂亮的收入證明、平時信用卡繳款正常且沒有透支額度,又和放款銀行有往來的話都有加分,當然屋況也要好。

所謂的寬限期是指前幾年只還銀行利息、不攤還本金,對年輕的購屋族來說比較輕鬆。一般銀行會給的寬限期通常是三年,也有給最長五年的,申請寬限期是前期輕鬆後期吃緊,期滿後開始連本帶利還,20年的貸款本金要壓縮在17年,會比一般繳款金額要高。

用銀行的錢賺錢

買房子除了頭款是一筆錢,貸款的月付額也要計算,銀行也會提供30年的房貸,哪種方式好就要比較一下。若以貸款1000萬元,平均利率1.5%來計算,申請20年房貸,本息平均攤還月付48255元,總繳利息為158萬元;申請30年房貸,月付34512元,是輕鬆不少,但總繳利息為242萬元,多了84萬元,是否划算見仁見智。

20年房貸若申請三年寬限期,前面只需繳息月付12500元,期滿之後要月付55565元會比較吃力,總繳利息為179萬元,哪種方式較好端看個人需求。

小朋是投資客,有定期定額基金的成功經驗,所以他在想每月收租22500元,申請寬限期只要月付12500元,用房租付利息還多出10000元,可以拿這錢去投資基金,每年有4~5%的報酬,還有價格上漲的資本利得,三年後又滾出一筆錢,等於是用要付給銀行的錢去賺錢。未來如果房價上漲,還可以再賺一筆。

當然這是他的如意算盤,投資要有最好的計畫和最壞的打算,有些地方還是要注意。例如未來有沒利率上漲的風險?房客欠租或退租的空窗期?房價下跌或基金虧損等等。

計算租金報酬率

要做包租公先算租金報酬率,就是「房租收入÷購屋支出」,市場有人用房屋總價做購屋支出、也有人用貸款金額,我覺得用購屋自備款計算比較有道理。以小朋的案例房屋總價1250萬,貸款八成為1000萬,實際只有拿出250萬。

貸款申請三年寬限期,利率1.5%年付150000元,租金收入270000元,租金抵貸款還收入120000元,除以投資金額250萬,租金報酬率為4.8%。

但是還要扣除一些費用,包刮房租所得稅、房屋稅、地價稅和房屋修繕等等,資金成本也要計算(250萬躺在銀行的利息),七折八扣之後的淨報酬率也還好。只有在房市好的時候,可以用這方式養房,三年或六年後脫手,賺房屋增值的價差。

房地產投資地點最重要,房子會折舊,但好地段的房子會增值,條件好的房子容易出租。包租公也要慎選房客,單純的上班族最好,寧可降一點租金也不要空置,和房客關係搞好,才有一份穩定的租金收入。

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