舊宿舍變身豪宅 古蹟也要活化利用 公股行庫資產活化4大策略

舊宿舍變身豪宅，這是土銀參與都更分回首例。圖為台北市大安區「吉美大安花園」社區大樓外觀。（攝影／葉佳華）

舊宿舍變身豪宅，土銀以「地主」身分參與都更分回的首例

土地銀行日前公開標售台北市大安區「吉美大安花園」物件共3戶，每戶坪數約88～89坪，每戶配一車位、車位單價為350萬元，每戶底價落在1億4314萬元～1億4403萬元，不含車位每坪單價約157～158萬元。

雖然該案已於8月11日公開標售，最終因無人投標而流標，不過，土銀主管指出，目前內部正在籌備第二次的開標，預計年底之前將會再開標，至於是否調降底價則有待內部公文簽定後對外公布。

據了解，該豪宅物件是土銀參與都更所分回的其中戶別，原先土銀所持有的產權，前身是宿舍用途，後來因吉美建設整合都更，土銀便以地主的身分參與都更案，後續則依照權變計畫分回6戶，而目前打算釋出公開標售的戶數正是其中的3戶，這也是土地銀行參與都更分回的第一案。

土銀主管指出，由於土銀的角色是被動參與，其分回的型態是豪宅，對於土地銀行較無適用的用途，因此原定的規劃就是走向處分，這是按照既定流程時間進行，並未考量市場景氣因素。

除此之外，土銀原高雄中山分行（高雄市前金區文東段1060地號土地），目前也正在進行資產活化規劃，將採行都市更新方式辦理。

政府推動危老都更政策，盼加速都市更新、建構居住安全。（圖片來源／信傳媒編輯部）

自有行舍參與都更危老、出租及處分閒置不動產，公股資產活化策略多元

公股行庫自有行舍參與都更，可說是越來越興盛。合庫表示，本行目前主要是辦理大台北地區自有行舍參與都市更新規劃，截至目前，本行自有行舍或員工宿舍等資產已完成參與都更危老改建案件有1案，預計有4案進行規劃中。

合庫也說，本行資產活化策略主要包括出租及參與都更危老方式活化資產，目前以出租為原則，除了在本行官網、591租屋網刊登出租訊息、委託資產管理子公司協助招租外，也採行與房仲業者簽訂委租契約、在分行掛招租紅布條等方式辦理。

第一銀行則表示，目前規劃自有行舍或員工宿舍參與都更危老改建案為4件，包括台南佳里、屏東潮州分行等2件危老；以及臺北市中正區公園段、臺北市北投區大業段等2件都更案。

一銀也談到，本行目前資產活化策略分為4大方向，包括老舊行舍改建提升整體資產價值、閒置不動產列冊管理辦理招租；處分標售不具商業發展潛力、住宅類閒置不動產；更新宿舍軟硬體設備，提供在職及退休員工出差、休假旅遊住宿等。

華南銀行則指出，資產活化策略主要採行4大方向，第一，多元靈活化辦理出租，包括將空置房屋及空地皆列冊管理，並積極辦理招租，以增加租賃收入；且針對屋齡老舊、無法居住房屋，辦理房屋拆除及建物滅失，並將土地出租停車場業者，積極增加租金收入並減少地價稅支出；除此之外，活化全台營業據點旁附屬空地，在兼顧分行營運的前提下，辦理出租以挹注收益、減少維護空地衍生費用。

第二是，自地興建或都更危老；第三，積極處理及收回被占用土地，活化運用收回土地，增進資產運用效益；第四，本行自有不動產若是屬土地畸零狹長、無法自行開發或地上建物老舊者，可能會視鄰地所有權人或地上建物所有權人整合情形，詳細評估參與都更危老效益，以提升資產價值。

土銀推動古蹟活化，先前舉辦土銀日本勸業銀行舊廈古蹟巡禮活動。（圖片來源／土地銀行）

保有古蹟之美，土銀推動古蹟活化利用

另外，土銀這幾年也啟動古蹟活化利用，包括將位於台北市襄陽路25號的勸業銀行舊廈，與國立臺灣博物館簽定維管契約，交由該館維管及營運；而原日本勸業銀行臺南支店（臺南市中區中正路28號），土銀則委請臺灣建築學會辦理「古蹟調查研究與修護再利用計畫」。

至於三井物產株式會社舊廈（臺北市中正區館前路54號），土銀也委請楊仁江建築師事務所辦理「古蹟調查研究與修護再利用計畫」，目前計畫完成已送至臺北市政府文化局並由該局審查中。

除了古蹟活化利用之外，土銀也表示，本行的資產活化策略也包括出租：對於早期租地建屋（土地上已有他人合法房屋）的基地持續辦理出租，增加本行租金收入或將空地辦理標租，透過競標提高本行收益，避免土地閒置荒蕪。

土銀也說，針對本行無保留必要或開發計劃的土地、公共設施用地，原則上採標售方式辦理；對於無保留必要的畸零地，讓售給經地方政府認定有合併使用必要的鄰地所有權人。

另外，土銀也表示，仍持續積極參與行有土地的鄰地危老及都市更新；而本行土地短期利用方式多以出租活化方式辦理，中長期將以設定地上權方式活化市中心大面積土地，提高本行的資產利用效率，增加銀行的盈收。

(原始連結)

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