花800萬跟老媽買房，靠「做這件事」國稅局退他25萬、再扣綜所稅！重購退稅要留意的3件事

買房話題夯，但其中關於換屋、賣屋的細節更是要留意，想要合法節稅的話可得好好做功課。資深地政士分享一真實案例，一名男子先賣掉持有近10年的房屋，再以800萬的價格買下媽媽手上的房子，向國稅局申請「重購退稅」，因符合資格，原先被課走的25萬土地增值稅，最終原封不動再回到男子口袋。

然而，親人間的不動產買賣通常踩在模糊地帶，為什麼該男子不會被課到贈與稅呢？

正業地政士聯合事務所負責人鄭文在分享，這名男子在近期出售持有10年的房屋，換得現金800萬，至於土增稅則繳納了25萬；事後，他再以800萬買下媽媽持有的房屋，向國稅局申請「重購退稅」，成功退回25萬的土增稅；鄭文在說，這起案例中的兒子確實有向母親購買房屋，「購屋價金以匯款方式給付給媽媽，金流明確，國稅局自然會認可這筆交易行為，『重購退稅』亦可申請成功。」

「實務上，親人間的不動產買賣，涉及稅務相關問題時，經常無法拿出合理金流舉證」，協助男子辦理過戶的鄭文在表示，因此常常導致國稅局只能以「贈與」追稅。然而，只要能舉證合理的金流，「房屋重購退稅」就能大大地增加過關率。

他也補充，「重購退稅」以「房地合一稅」105年上路時間為分水嶺，有新舊制兩種並行，若申請核准，105年前可退「土地增值稅」、「綜合所得稅」；105年後則是退「土地增值稅」、「房地合一稅」。

上述案例中的兒子，由於一開始售出的房屋，是購買於105年之前，除了目前已申請核准的25萬「土增稅」可退稅之外，明年還可以列舉以抵扣綜合所得稅。

「房屋重購退稅」是什麼？

「房屋重購退稅」，依字面的意思來說，就是將原本居住的房子賣掉，換買一間新的房屋來居住，政府會將這個過程中所產生的稅金，退還給買房子的人；而這筆稅金包括土地增值稅、綜合所得稅（舊制）、房地合一稅（新制）三種。在政府嚴厲打房之際，對自住客卻是大開「重購退稅」的友善大門。

關於「重購退稅」，3個千萬不能做的事

1. 不可以移轉（例如出售或贈與給配偶）

2. 不可出租、供營業使用

3. 不能將戶籍遷出，戶籍如需辦理遷出，至少需保留本人或其配偶、直系親屬任何1 人於原戶籍內

資深財務顧問廖嘉紅表示，一旦不小心踩到上述3大地雷，收到的重購退稅就很可能會被稅捐機關發函追回。「有換屋計畫的人，可以預先了解並規劃重購退稅，為自己增加一筆換屋基金。但是要看清楚重購退稅的條件，以免踩雷或空歡喜。」

更多今周刊文章
母親在電話那頭痛哭求我借錢給哥哥買房...女兒泣：我也過得很不容易呀，為什麼就不能可憐可憐我呢？
文華苑有個美麗後花園，陳泰銘買8戶…反觀文華東方人潮稀落，謝金河：當年也許應把大門開在這

看更多相關新聞
懂賺錢又懂節稅 年所得逾500萬元13戶免繳綜所稅
綜所稅首批退稅7/31入帳！退稅總金額達559億創新高
綜所稅截止申報 忘了記得3步驟補稅免罰
收補退稅簡訊？小心報稅詐騙！盜刷急救3步
房貸族、房東節稅可選1招！3成新竹新貴用「這方式」繳百萬稅款