華人277萬投資冒牌倉庫空置十年成遊民大本營

世界日報

2023年11月18日上午1:21

電商熱推動倉庫價格上漲，吸引許多華人投資者關注。然而，在這類商業房產交易中，對某些關鍵細節的忽略可能會帶來嚴重損失。一位華人投資者曾因大意投資一間無牌「倉庫」，由於無法正常使用，這座建築物被迫空置近十年，淪為「遊民大本營」。

華人區資深房產經紀袁立功說，他曾有一位來自中國的客戶，在2012年以277萬元現金購買了一間倉庫，占地3萬2000平方呎，地處洛杉磯縣波莫那市(Pomona)的一個商業園區。

在出售之前，這裡是一個倉儲配送中心，新業主的計畫是將這裡作為自己業務的倉儲空間。但令人震驚的是，在完成了所有過戶手續後，新業主竟被告知，「園區不再允許這裡被用作工業倉庫」。

CC&R有法律效力

原來，園區的房產文件「社區契約和限制」（Community Covenants and Restrictions，簡稱CC&R）限制了這座建築物的用途，而買家和經紀人當初在交易時，並沒有注意到這些規定。袁立功解釋，CC&R就像是住宅地產中「屋主協會」（Home Owner Association，簡稱HOA）對房屋的約束，它是一種對所購買土地的使用權，具有約束力的契約，擁有法律效力並可強制執行。

為什麼前業主卻可以將這裡用作倉庫？袁立功解釋，這是因為原業主受到祖父條款 (Grandfather clause)的保護。祖父條款允許現任或符合資格的業主，保留其特定的權益或待遇，以此減少新規對現任業主的不利影響。這項設置使得原業主被新規則豁免，仍可將這裡作為倉儲空間使用。

鐵規如山，新業主只能認栽，投入數百萬元的「倉庫」被迫空置。而在這期間，由於新業主人在中國，倉庫長期處於無人看管狀態。這座偌大的建築物很快就成為遊民的住所；他們不僅在此安家生活，甚至還在停車場內辦起了「跳蚤市場」，大批流浪漢聚集在一起，展示自己的雜物。

外牆被打洞管線全被偷

除此之外，附近的工程垃圾也聞風而至，被倒放在倉庫周圍，甚至還有人將大批化學藥水丟棄在停車場上。倉庫內也是遍地垃圾，牆內的銅管、電線等全部被偷。「我們也曾安裝過監控錄像，但盜賊竟從倉庫的外牆打洞入室，將監控設備全部搬走！」

袁立功說，業主還曾嘗試加建大門，以防止不法分子繼續闖入，當地市政府都已經批准了加建大門的申請。然而，由於CC&R管理方的反對，加建大門的計畫最終也落空。2015年時業主曾嘗試出售這間「倉庫」，但根本沒有買家願意以屋主預期的價格，購買一個使用受限的倉庫。

所幸前幾年，園區內的其他業主開始聘請律師對CC&R管理方提告，並邀請「倉庫」業主加入。原本並未抱太多希望的官司，最終卻意外勝訴。至此，園區的CC&R才被撤銷，這間「倉庫」也因此正名，得以重新進入市場。最終，這間破敗不堪的倉庫，在沒有重新裝修的屋況線下，以850萬的價格成功售出。袁立功透露，新買家購入後重新裝修，短短幾個月就以1150萬左右的價格再次出手。

儘管袁立功提到的這間倉庫出售後帶來可觀收益，但其中也包含一些運氣成分。在這空置期間，不僅要支付地稅，還要花錢對房屋進行清理維護。袁立功提醒，在投資商業房產時，買家務必仔細研究房產相關的法律文件；尤其是有CC&R的園區，須清楚條款中包含哪些限制性要求。

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