Yahoo奇摩新聞 觀念平台－REITs長期投資人的新選項
如何有效導引人壽保險業之長期資金投入國內重要公共建設，是金融監理政策的重要課題之一，近期修法開放投信業募集不動產投資信託基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REITs），似乎往前邁進一步，不動產持有人將不動產所有權交付給信託公司，信託公司再將不動產所有權證券化，於資本市場進行募資與交易，將REITs視為不動產「ETF」（Exchange Traded Fund，指數股票型基金）。
■國內投資標的增加，可擴大壽險與退休基金的參與度
就買方市場分析，長期投資人（如人壽保險公司與退休基金等）累積龐大資金，受限於國內投資標的收益與類型，保險業資金因而高比例進行國外投資，相信政府積極推動與增加台幣固定收益投資工具，如REITs不動產證券化投資標的，發行機構從銀行擴充至投信產業，可以有效擴大市場參與規模。
壽險業資金投資不動產市場，受到政治經濟因素與市場利率影響顯著，同時監理法規有最低收益率限制，壽險公司參與投信業所發行REITs，若可達到合理收益，考量市場相對較低的投資風險與較佳的流動性，將可以符合資金去化效果，同時除機構法人外，風險承受度高的一般自然人可以參與投資REITs，提供多樣化投資選擇。
不動產證券化分為REIT與REAT，REIT將不動產所有權分割為股權，投資人收入來源包括租金收入及增值利益，REAT則將不動產化為債權，有固定年利率，投資人在約定期限內分期拿回利息及本金。推廣固定收益性質投資工具，可使保險業有更多投資標的。事實上，並非所有壽險公司都具備資源評估公共建設投資，且其涵蓋範圍廣泛，各有不同特性，目前壽險直接投資主要專注於已相當熟悉之太陽能與地上權開發，公共建設項目仍較少參與。
任何投資都必須考量風險與報酬，REITs優點在於投資標的有明確收益，然而，因為不動產市場對於利率具有高度敏感性，利率調升或調降會對不動產市場產生重大影響，升息時不動產市場的流動性與收益可能下滑，獲利將面臨重大風險。
■信託型與基金型REITs雙軌運行，提升靈活度
將不動產投資信託納入「證券投資信託及顧問法」，加入以基金架構發行REITs制度，活絡不動產證券化市場，加上現行「不動產證券化條例」採信託架構投資方式，台灣REITs將以基金與信託雙軌架構運行。信託型REITs由受託機構須為信託業發行受益證券、保管REITs資產，符合信託業規範僅銀行，基於不動產管理專業需求，因此將標的委託給管理機構。基金型REITs則需由不動產管理專業的不動產投資信託事業，或是獲得許可的證券投資信託事業發行與管理資產，並且分離保管、管理責任，REITs資產則由信託業負責保管監督，權責劃分明確。
台灣增加不動產投資種類和靈活度，長期投資人可透過REITs，享有更多元不動產收益與增值，參與標的不僅包括傳統商辦、商場等，還有新興物流倉儲、數據中心、醫療保健、公共建設等，與再生能源項目，如風力發電和太陽能電廠，對於促進綠色經濟和永續發展有正面效益，由於REITs允許投資開發型不動產，投資人還能參與不動產開發過程，掌握報酬機會和升值空間。
人壽保險業因資產負債配置與風險控管，不宜高比例新創產業投資，而以長期穩定之收益資產為主，而公建／基建投資非常適合壽險匹配負債現金流，政府應可以制定友善環境，鼓勵保險業擴大公建與基建投資。同時，基金發行者能選擇具有綠建築標章之標的，與提供氣候相關資訊揭露，相信不僅能擴大基金規模與透明度，並符合當前社會責任和投資趨勢，參與者和投資人都能共享利益。
