誠品敦南終章8／起家厝華麗轉身A級商辦 租金上看7千萬

陪伴台北人超過30年歲月的誠品敦南店，5月31日正式結束營業，其所在的「敦南金融大樓」去年5月通過都更環評，將規劃為地上28樓、地下6樓的綜合商辦大樓。專家分析，整棟大樓改建之後總坪數高達2萬坪，若將低樓層出租為商場，並將高樓層改建為A級商辦，每月至少能收7千多萬的租金，將為業主帶來鉅額的收益。

在東亞地區有多家分店的誠品，它的第一家店就是位於敦化南路與大安路交叉口的敦南店，雖然該地周邊屋齡大多已超過30年，但位於東區商圈與仁愛圓環之間，又緊鄰捷運忠孝敦化站，可說是相當精華的市中心地段，因此周邊房價居高不下。

中信房屋信義安和加盟店專案經理謝文祥指出，誠品敦南店周邊較少新建案，主要是3、40年中古屋，房價平均為9字頭；若以總價來說，3、40坪的華廈落在3到4千萬，而電梯大樓則在4千萬以上；另外，也有較稀少的10幾坪小宅產品，總價約在2千萬初頭。

◆疫情不影響仁愛圓環成交量

他指出，仁愛圓環周邊主力產品就是3、40坪的華廈，近期雖然遭逢疫情，導致買氣稍減，但成交量仍沒有下降；以他們店頭來說，今年第一季到4月的成交量都還不錯，僅有3月可能由於過年後或是疫情關係有較萎靡，整體而言，由於政府對疫情處理得宜，因此剛性需求的買氣還是有出來。

對於仁愛圓環周邊客群，永慶房產仁和店店長王觀保分析，當地以有家庭的自住客居多，他們大多會挑坪數介於37至45坪之間的大三房產品，總價介於3到4千萬為最大宗；由於當地發展較早，屋齡都在3、40年上下，較少有小坪數產品，因此只要有低總價的兩房小宅產品一出現，通常也都是秒殺。

敦南誠品熄燈後，是否撼動得了當地房價？謝文祥分析，仁愛圓環周邊有學區、中山醫院在支撐價格，且住戶的換屋需求仍在，雖然誠品敦南店是知名店面，但它的僅會減少一些過路客，對生活機能與整體房價影響不大。王觀保也認為，誠品敦南店僅是一個地標，周邊商家也不算多，吸引到的僅是小眾客源，對周邊機能影響有限。

另一方面，誠品敦南店所在的敦南金融大樓，其實不僅是誠品的首家店，也是國泰的起家厝。該大樓由國泰建造，又由新光人壽買下，之後陸續又由國泰蔡家買回產權，最終於2014年全數樓層歸為寶豐隆興業所有，而寶豐隆興業正是由國泰金控董事長蔡宏圖的弟弟蔡鎮宇所創立。

▲誠品敦南店毫不畏懼創造所有可能，如古書拍賣、誠品講堂、安和路封街、唱片行裡的LIVE等，都讓誠品敦南店24小時以外的空間時間更加精彩。（圖／誠品提供）

◆將都更為地上28地下6層綠建築商辦

敦南金融大樓去年5月通過環評，確定即將都更重建為樓高141公尺、地上28樓、地下6樓的綠建築商辦大樓。吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮分析，該處較具吸引力的點就誠品與SOGO敦化店，缺乏主題性，難以形成帶狀型的商圈，再加上近期東區商圈逐漸萎縮，人潮已經不如以往；若是改建成為A級商辦後，由於交通地理位置卓越，又恰巧適逢北市A辦需求旺盛的時期，勢必能以不錯的價位輕鬆出租。

李同榮預估，該棟大樓改建後，租金每坪上看3000元，若以總坪數2萬坪來計算，能有至少6000萬元的租金效益；另外，該棟大樓1至4樓與地下1、2樓如果以商場形式出租後，店面效益再加上租金收益能衝高到每月7千萬元以上。

李同榮認為，敦南金融大樓改建起碼2、3年時間，短時間確實可能影響到周邊小店家，但長時間來看是對店家有益的。他也強調，有超過30年歷史的敦南誠品最終關門，與經營不善、東區商圈沒落等因素的關聯較少，主因仍是與其改建後的龐大租金效益有關。

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