誰害死了東區？「空店稅治惡房東」，真的有用嗎？

作者：果殼先生／自我逼退專欄

東區老店永福樓在 2 月 24 日最後一天營業，很多老饕前來緬懷陳年老味，樓下更擠滿了記者，看起來要捕捉這 40 年老店關門前的最後身影。

這時，如果能把這個在媒體報導下，鬧得沸沸揚揚、甚至成為眾矢之的的東區房東找來，每個記者肯定會按照最近的「風向」問他一句：「你為什麼不降租？為什麼這麼貪婪？」

東區沒落是誰害的？單怪房東有用嗎？

許多人說一切是東區的房東們貪婪，不願降租甚至大幅升租，導致老店紛紛撐不下去，例如鼎泰豐（東區店）、各種服飾店，還有今天的永福樓。

這種說法很簡單也很直觀，卻很有問題。因為他無法解釋這幾年開始翻轉的西區商圈（中山、西門）；又難道全世界只有台北東區的房東特別貪婪？難道今天東區房東願意降租了，人潮就會回歸以往？

但所有人所有媒體都這麼說，連柯文哲也帶頭說，要來研擬「空店税」，治治這些惡房東。

東區沒落是事實、台灣的不動產持有稅率偏低導致結構性的傾斜也是事實。但東區沒落的根本原因，卻跟「惡房東」本身沒什麼關係，而是由外部因素及實體店面退潮兩個根本原因造成的：

商圈會移轉

首先我們要瞭解，都市中的商圈是會移轉的，而且是跟著人潮走：有人潮才會有經濟消費活動；沒人潮，商圈很快就沒落了。例如當初的師大商圈，有部分居民集結掛布條抗議夜市與周邊店家干擾安寧，新聞鬧得沸沸揚揚，議員警方介入關切——接著不到兩年，師大夜市商圈瞬間縮水，人潮大減。

而近幾年，師大居民抗議的「風頭」過去，人潮又有緩步回流跡象。

東區正被「東西夾殺」

這幾年，台北市民正在見證著上述的商圈大轉移，而東區正被「東西夾殺」，這是個重要的外部因素。

台北西區本來就是台北舊城區，過去 10 多年歷經沒落，由東區接收消費人潮。而在台北車站翻修及西區大型都更建案發酵，配合市政府「西區翻轉」政策利多，的確開始讓西區商圈起死回生，西門町除了延續期青少年商圈外，近年更成為國際觀光背包客（尤其是韓國）首選；鄰近的中山商圈也在西區翻轉外部因素下，某程度抵銷了實體店面的不景氣；搭配著悠久的日式商圈歷史特色，更逆勢吸引誠品生活及眾多性格小店進駐，成為別具特色的「文青聚集地」（如赤峰街）。

至於「比東區更東」的信義計畫區，挾其重劃區與大量資本湧入的優勢，儼然是個「百貨公司大磁鐵」，如今更已成為全台灣最密集的一級百貨戰區。眾多大型百貨商場的「規模經濟」集客力，是一般小店面所無法比擬的——而東區本身建築已經飽和、難以新建大型購物百貨，加上都市更新緩慢等推力，使得「流行購物聖地」的風光不再，很快被緊鄰的信義計畫區取代。這幾年下來，可以很明顯地觀察到，各式國內外時裝品牌業者，均逐步「退出東區」。

在台北西區與信義商圈的夾殺下，東區人潮不衰退也難。

實體店面的價值消失

第二，在過去，實體店有個不可取代的價值——交易。大量的交易，例如服飾、書本，都在小小的店面裡交易完成。

然而，新零售時代裡，科技的創新下讓過去大量的線下交易，可以直接在線上完成，各種服飾網購、交易平台如雨後春筍冒出，讓實體店的交易價值逐漸消失。如今在成本考量下，往往只剩下「一定要面對面」的服務業如餐飲、按摩業等，尚有實體店的價值。（甚至，在網路外送平台、到府服務的發達下，這樣的實體店面也備受威脅）

而展望未來，專家提到實體店面的新價值，將僅在於「體驗」二字——業者唯有在店裡提供完整且具特色的消費體驗，而不只是單單為了「完成交易」，才能在新零售的時代持續生存。

回頭看看東區：它主要是由大量小型店面構成的商圈，因此在這波浪潮中受創也特別深，在轉型完成前，東區的店面恐怕會持續慘澹。這也是為何現在的「夾娃娃機現象」在此出現——各種成本低廉的娃娃機，竟可以包下東區各種好位置——這件事並不複雜，就是「實體店面不行了」。夾娃娃機，不過就是業者試圖用最低成本的「體驗」，試圖填補已經消失的傳統實體店面商機。

開徵「空店税」？恐怕治標勝於治本

近日，柯文哲市長跳出來說，正在研擬於北市商圈課徵「空店税」，有用嗎？我認為效果恐怕極為有限，理由如下——

首先是「認定問題」：這攸關公平，憑什麼特定幾個商圈要課稅，其他地區就不用？以及更麻煩的，怎樣算空店？擺一台抓娃娃機算不算「空店」？房東為了規避被認定為課稅主體，放幾台自動販賣機做點生意，又算不算「空店」？

其次，「事實查核」的成本極高：北市大小商圈至少數十餘個，市府有沒有人力實地訪查、隨時監控（變成空店），進而公平課徵？

最後，還是「公平性」的問題：兩、三代奮鬥下，好不容易繳完貸款的一樓小店面，卻因景氣不好或地段不佳租不出去；難道要跟坐擁無數房產、囤地養地的大財團課一樣的稅？

回到主題，姑且先不論「救東區」的意義到底在哪裡好了。商圈移轉、加上實體店面本身的不可取代性消失，這兩點才是「東區沒落」的主要理由。

政策唯有對症下藥，才能夠真正解決問題。如果政府帶頭跟著媒體獵巫，或草率放出缺乏配套的政策當「風向球」，不僅無濟於事，也是扭曲事實。

※本文由換日線網站授權刊載，原標題為《 誰害死了東區？「空店稅治惡房東」，真的有用嗎？》，未經同意禁止轉載

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作者簡介：

法律背景卻做健身項目創業，現為商業顧問公司 Intern Attorney，是個行動主義份子，主筆區塊鏈專欄，不過這邊不談區塊、只談連結，也要逼自己寫自己，故名為自我逼退，但逼退的不是熱情，而是對不熟悉的恐懼。期許透過筆寫出觀點，看到對話，找到果殼。

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