讓房價進入CPI

工商時報【于國欽】 消費者物價指數（CPI）包括食、衣、住、行、醫藥保健、教養娛樂及雜項，其中食物類權數25.2％，衣著3.8％、房租18.2％、交通通訊15.3％、教養娛樂16.8％，房租權數高，左右指數的力量大。 ■93年第4季全國購屋單價平均每坪11.8萬元，100年第4季升至21.6萬元，這項數據編至102年止，隨後改依實價登錄資料編房價指數，由於實價登錄於101年8月上路，因此房價指數只能追溯至101年。 近年國人經常抱怨：「台灣什麼都漲，就是薪水不漲。」然而每次消費者物價指數（CPI）一發布，總是穩若泰山，波瀾不驚，這讓多數人深感疑惑。 近五年我們的CPI平均年增率0.7％，相較其他國家，這個漲幅真的不高，但何以人們會覺得這些年被物價壓得喘不過氣來呢？而這個沉重的感覺又何以沒有反映在物價指數上呢？ 數據與感覺之所以有這麼大的落差，這得分兩方面來講，先從感覺來講，天天買的東西如蔬菜、便當、鮮奶一旦漲價，人們的感受特別強烈，而久久買一次的東西如家電、電腦就算大跌，感受也很淡然，這個不對稱的感覺容易放大物價壓力，以致人們老覺得CPI沒反映事實，通膨率被低估。 那麼，通膨率低估全是感覺的問題？也不盡然，物價指數本身也有問題，台灣十多年來CPI之所以穩若泰山，占CPI權數近兩成的房租是最大功臣，因為房租自本世紀以來，漲幅甚微，平穩的房租彷彿牢靠的錨，讓原本載浮載沉的CPI這艘船，得以平穩的浮行於海面。 編製CPI的目的是用以評估總體物價的變化，為求其周延，食、衣、住、行、育、樂各類價格都得查，其中房租代表的是「居住價格」，但「居住價格」為何是房租而不是房價？值得深思。房租指數過去17年才漲了3％，遠低於雞蛋漲75％、外食費漲31％、成衣漲13％，不愧是CPI牢靠的錨。然而，房租能代表國人所支付的「居住價格」嗎？有待商榷。 依主計總處自己辦的家庭收支調查，我國的自有住宅比率如今已高達九成，這代表租屋者只占一成，國人是付房租的多？還是付貸款的多？不言自明。由此可知，房租的代表性明顯不足，以不具代表性的房租做為居住價格，如此所編製出來的CPI又怎有代表性呢？難怪民眾會覺得官方一直低估物價的壓力。 更可怕的是，房租與房價、房貸的走勢是南轅北轍，房租走勢平靜無波，但房價、房貸是波濤洶湧，觀察近六年（101∼106年），內政部所編製的房價指數漲了26.3％，房租僅微漲了4.1％；再往前追溯，由內政部住宅需求動向調查可以發現93∼100年房價大漲83％，同期房租僅微漲1.1％，兩者如天壤之別，在這樣的情況下，還可以用房租來代表「居住成本」嗎？ 房價的上揚反映在房貸的升高，我們的貸款負擔率十四年（93∼106年）來已由21.3％升至38.9％，房價高漲早已是十大民怨之首，青年人不結婚、不生小孩皆與此有關，但我們竟然還昧於事實，以房租來反映「居住價格」，難怪民眾不相信這項數據。 我們波濤洶湧的居住價格，竟然成了CPI牢靠的錨，實在諷刺，然而長期以來官方總認為買房子不是消費行為，因此不宜以房價來反映「居住價格」，這更是食古不化。定義是可以變的，昔日企業購買軟體、研發支出皆不算民間投資，但今天不都算進去了嗎？務實的反映真相，永遠比僵化的思維更重要，於CPI編製更是如此。