【負二代房產翻身術】房市急凍 他靠房產相關操作仍賺雙位數報酬率

一位在退伍後月領3萬元的6年級生，卻因背負家裡每月6萬元的房貸，只好自行創業，儘管順利存下一桶金，但也因為大環境的改變，事業迅速萎縮。之後他輾轉進入房產圈，成為投資客，搭上2014年前房市的多頭行情，賺進8位數財富。如今房產市場急凍，他又找出另一個賺錢管道，繼續創造2位數報酬率。

整間教室約莫10多人，每個人都專注聆聽台上講師談房地合一稅的概算方式，課程中還解說了包括借貸合約書、債務及債權人等基本金融借貸概念的小細節，學員們勤抄筆記，其中一名年紀較長的學員分享上課心得，「想跟老師好好學房產投資。」

這堂課的講師是洪榮志，經手過上百間房產，最高紀錄同時擁有14間房，靠房產投資如今身價已達8位數。不過，2014年前他陸續將房子出脫，「除了房市價格開始修正，最重要的是2015年房地合一稅上路，明顯對房市投資不利。」房地合一稅規定房屋持有2年內若出售，需課35%到45%不等稅負，2年以上要課10%到20%不等稅負。

由於看清房產投資已難再創佳績，他轉換跑道，但仍舊圍繞房產相關，只是這次他看中的是金融借貸獲利機會，如二胎。所謂二胎，即房屋已向銀行進行第一次房屋貸款後，用原房屋向另一人進行再抵押借款，房屋貸款抵押設定因此出現第二順位債權人。由於承受二順位貸款所承擔的風險高，相對借款人可獲取的利率也較高，通常可達2位數。

「金融借貸是急售屋的變相操作方法之一。」洪榮志解釋，當房產擁有人因為急需用錢，又無法從原銀行增貸，除了考慮賣掉房產外，另外便是以二胎形式做金錢上的週轉。

洪榮志就曾接觸過一個案例，因為臨時被解僱，過年前想增貸，卻因為信用關係，沒有被銀行接受。房子價值1,000萬元，銀行貸款500萬元，對方想以二胎方式週轉50萬元資金，「其實不怕借出去的錢有去不回。因為若債務人不還錢，而走上法拍之路，就算來到3拍，只剩下原價格的6成，扣除掉欠銀行的500萬元，還有餘額，而我是債權人，可以在投標時舉手說要承接房子。」洪榮志老神在在地說，這樣一來，等於利息與房子雙賺。

「當然要利用二胎獲利，要先學會算出2個成本。」首先是房屋殘值，這包含了最容易被人忽略的土地增值稅，如果標的物在台北市，以一般公寓粗估，土地增值稅可能就要200萬元，這是承做二胎需承擔的成本費用之一。另一是時間成本，特別是若走上法拍這條路，流程最短也要半年以上，這期間稅金等費用的負擔，借款人一定要算清楚。

洪榮志小檔案

• 出生：1979年

• 經歷：集富建設公司負責人、代銷公司經理、土地開發公司執行業專等

• 學歷：中華大學電機工程學系

• 著作：《零經驗也能致富的房產投資術》

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