【負二代房產翻身術】精準估價賺8位數 負二代房產翻身術

一位在退伍後月領3萬元的六年級生，卻因背負家裡每月6萬元的房貸，只好自行創業，儘管順利存下一桶金，但也因為大環境的改變，事業迅速萎縮。之後他輾轉進入房產圈，成為投資客，搭上2014年前房市的多頭行情，賺進8位數財富。如今房產市場急凍，他又找出另一個賺錢管道，繼續創造2位數報酬率。

洪榮志小檔案：

• 出生：1979年

• 學歷：中華大學電機工程學系

• 經歷：集富建設公司負責人、代銷公司經理、土地開發公司執行業務

整間教室約莫十多人，每個人都專注聆聽台上講師談房地合一稅的概算方式，課程中還解說了包括借貸合約書、債務及債權人等基本金融借貸概念的小細節，學員們勤抄筆記，其中一名年紀較長的學員分享上課心得，「想跟老師好好學房產投資。」

二胎借貸 房產金融

這堂課的講師是洪榮志，經手過上百間房產，最高紀錄同時擁有14間房，靠房產投資如今身價已達8位數。不過，2014年前他已陸續將房子出脫，「除了房市價格開始修正，最重要的是2015年房地合一稅上路，明顯對房市投資不利。」房地合一稅規定房屋持有2年內若出售，需課35％到45％不等稅負，2年以上要課10％到20％不等稅負。

由於看清房產投資已難再創佳績，他轉換跑道，但仍圍繞在房產相關機會，只是這次他看中金融借貸，如二胎。所謂二胎，即房屋已向銀行進行第一次房屋貸款後，用原房屋向另一人進行再抵押借款，房屋貸款抵押設定因此出現第二順位債權人。由於承受二順位貸款的風險高，相對借款人可獲取的利率也較高，通常可達2位數。

「金融借貸是急售屋的變相操作方法之一。」洪榮志解釋，當房產擁有人因為急需用錢，又無法從原銀行增貸，除了考慮賣掉房產外，另外便是以二胎形式做金錢上的周轉。

洪榮志就曾接觸過一個案例，因為臨時被解僱，過年前想增貸，卻因為信用關係，沒有被銀行接受。房子價值1,000萬元，銀行貸款五500萬元，對方想以二胎方式周轉50萬元資金，「其實不怕借出去的錢有去不回。因為若債務人不還錢，而走上法拍之路，就算來到三拍，只剩下原價格的6成，扣除掉欠銀行500萬元，還有餘額，而我是債權人，可以在投標時舉手說要承接房子。」洪榮志老神在在地說，這樣一來，等於利息與房子雙賺。

評估行情 精算價值

「當然要利用二胎獲利，要先學會算出二個成本。」首先是房屋殘值，這包含了最容易被人忽略的土地增值稅，如果標的物在台北市，以一般公寓粗估，土地增值稅可能就要200萬元，這是承做二胎需承擔的成本費用之一。另一是時間成本，特別是若走上法拍這條路，流程最短也要半年以上，這期間稅金等費用的負擔，借款人一定要算清楚。

其中房屋殘值的估算自然是從為房子估價開始，「若不懂得市場行情，實價登錄是一個參考依據。」洪榮志接著解說，取得實價登錄的價格後，要進一步觀察房子的座落位置，假設在大馬路旁的標的物為100萬元，進到巷子內，可能打折變90萬元，位於弄，價格再降至80萬元，「而那種隨時可以看到鄰居電視的四米巷，價格就要做更大的折扣。」

跟在洪榮志身邊學習已超過半年時間的Cindy就強調，洪榮志總是不厭其煩地灌輸評估房子價值的方式，「像是透過公設比重及坪數，就可藉此判斷附屬停車位是平面或機械式，而停車位不同，房價也會不同，眉角很多。」

洪榮志能有這身精準估價的實力，得歸功於他過去在實體房產投資的經驗。洪榮志強調想要在房地產領域賺到錢，無疑要先有一筆自有資金，「提升自己的價值很重要。因為有還款能力，銀行才願意進行貸款作業。」而他過往是倉儲貨運公司負責人，鞏固了信用價值，「我很幸運！」

人脈廣闊 利於投資

成功貸款後，洪榮志有一項堅持，那就是不使用寬限期，「以100萬元為例，假設20年貸款，利率2％，每月利息為1,667元，若是本利攤還，則變成5,051元，足足是3倍有餘，如果使用寬限期，萬一寬限期結束，房子尚未售出，沒錢繳付怎麼辦？」洪榮志算得精準，也因此他一向只選擇本利攤還，不做超出能力範圍的借貸。

而想要找到好的房地產標的，人脈是關鍵。攤開洪榮志過去的資歷來看，他擔任過房屋仲介、土開業務、代銷等職務，用投入相關工作的時間換取實戰經歷，因而擁有不少人脈。他強調，投資房地產如果能盡量接觸到源頭最有利，像他有一次拿到的標的物是直接從代書而來，房價便宜很多，「剛好屋主跟代書熟就介紹給我。」像是中樂透般，洪榮志滿懷感激。

最後洪榮志強調，投資房地產與自住客最大的差別，在於短線操作，只要有賺頭，不用考慮賺多少，先落袋為安就對了。面對投資用的房子，洪榮志並不實際看房，他笑說，怕自己愛上它，捨不得讓人砍價，影響出脫時間。

從2011年成為房產投資客以來，短短4年時間，洪榮志賺進8位數財富，看似幸運搭上房產多頭，但其實會踏入房地產，卻是因為當兵退伍後的那一年，他收到媽媽的一本存摺，「以為自己準備當富二代」，想不到母親告訴他的卻是，接下來得換他每個月存入6萬元現金到該帳戶來繳房貸，「當時我月薪才3萬元，一夕間變成了『負』二代。」

背債創業 倉儲大賺

為了應付龐大的房貸，真正當受薪族沒幾個月，洪榮志走上創業這條路。當時網購經濟正夯，「我觀察到購物的寄貨需求，因此開發倉儲業務，最高峰期一個月出三萬件單，月收入瞬間拉高至3、40萬元！」他因而獲得一桶金，但好景不常，大型物流業興起，事業迅速萎縮，之後他因朋友介紹踏入房產領域。2011年牛刀小試，與人合資買進第一間房，出資50萬元的他，2年後以80萬元出場，獲利30萬元。

短時間致富的他，卻也曾因為貪念，在澳門輸光現金百萬元，「輸到只能賣房子。」洪榮志笑得尷尬。之後他收起貪賭的心，走回本業，2016年創立集富講堂，分享自己在房產投資的經驗，學員張菁月說，上課奠定了基本功，讓她每次投資都有6位數獲利。

面對現在的房產市場，洪榮志看得淡，他說，以前房市是機會財，只要買就對了，現在則是技術財，一定要會操作才有機會賺到錢。

房子如何估價

1. 參考實價登錄：先有初步掌握。

2. 觀察地理位置：以市中心為例，若大馬路旁，交通便利的房子為100萬元，進到巷子，價格即打折成90萬元，位於弄，價格再低成為80萬元；若房子與房子間距近，如4米巷，更是大打折扣。

3. 肉眼實地目測：觀察房子周邊嫌惡設施，例如電塔、葬儀社、宮廟等，房價最容易受影響。

4. 樓層不同，價格也不同：以5樓公寓來看，4樓最不值錢，因為樓層高，又不能像5樓一樣能使用頂樓；3樓價最好，而2樓因為處在管線轉折處，因此價格又比3樓差。1樓最貴，就算在巷弄裡，價格也至少是3樓的1.2倍。因此論單價：1樓>3樓>2樓>5樓>4樓。

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