買對才能全球收租!一文弄懂3大REITs類型

物價節節攀升,為了對抗通膨猛獸,投資人都在尋找最有力的抗通膨工具,而就歷史數據來看,如果想要抗通膨,投資人在資產配置時就絕不可以忽略了REITs的重要性。

所謂REITs,中文全名是不動產投資信託,投資REITs投資人就像擁有一部分的房地產權,讓沒有大筆資金買房的投資人,也能夠透過REITs賺得來自房地產的租金收益,並且享受房地產價格長期增值的趨勢。

REITs更是通膨時代的寵兒,因為REITs在通膨高漲時期表現更是相對突出,比起其他資產更能抵抗通膨壓力,根據高盛資料統計,在過去10年間,當美國通膨率高於3%以上時,美國REITs指數表現是正向的,優於標普500指數。

例如在通膨開始升溫的2021年,MSCI美國REITs指數就上漲43.06%,但同期間MSCI美國股市指數則只上漲了26.97%,REITs表現明顯要比較好。且最近MSCI美國REITs的殖利率是3.67%,也高於MSCI美國股市指數的1.68%。

不過,投資人要注意的是,REITs有3種類型,並不是所有的REITs都能跟著房地產升值、升息環境受惠,在投資前一定要弄清楚。

1、權益型 REITs

權益型REITs會將募集到的資金直接買進不動產,例如辦公室、飯店、電塔、數據中心等等,獲得所有權,賺取不動產租金收益,或是不動產買賣的價差,所以持有權益型REITs就等於投資人擁有不動產的一部分,不僅能夠全球收租,房價漲了投資人也會受惠。

權益型REITs是最符合投資人想像的「房東」,如果投資人想要的是「收租」,那就應該選擇權益型REITs,因為這類REITs才是真的擁有實質不動產,也是當前REITs市場中的主流,多數REITs都是權益型REITs。

2、抵押權型REITs

抵押權型REITs,這類REITs就不是把錢直接買進不動產,所以這類REITs並沒有實際擁有不動產權,也不參與經營管理不動產權,而是將募集到的資金借給不動產開發商,甚至是買進不動產抵押貸款證券或是不動產貸款。

你可以想像抵押權型REITs就是市場上的資金中介者,也就是說,抵押權型REITs的獲利來源並不是一般想像的租金收入,而是貸款出去的利息收入、利差以及手續費,受到市場利率的影響將更為顯著。

3、混和型REITs

這類REITs顧名思義就是綜合了權益型以及抵押全型REITs,會持有實質不動產,也會借錢給開發商或是買進不動產抵押貸款證券,交由經理人根據當時市場的狀況調整比重。

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