買房很輕鬆？一搞懂五花八門新型房貸 避免­「活到老繳到老 」

撰文＝陳怡樺 （圖片來源／Flickr）

「比起房貸要背到退休，我更擔心我一輩子都買不起房，」今年26歲研究所剛畢業的李先生說道，想要擁有自己的房子是現在年輕人的一大夢想，但很容易被忽略的是，跟著買房而來的房貸，其實是他們一生中最長的負債。

40年期房貸，隱藏利息、利率風險

根據內政部營建署7月發布的最新統計，以今年第1季台北市房屋的貸款負擔率高達63.9％，等於房貸族每個月薪水的3分之2都要拿來繳房貸。

以最近引爆熱議的40年期房貸來說，這並不是最近才出現的新房貸商品，2012年銀行與房仲業者合作推出這類貸款專案時，就連財政部也鼓勵八大行庫跟進。其實推出這種方案，主要是想降低房貸族每個月的貸款負擔，讓原本買不起房子的年輕人，也有機會可以買房，看似立意良善近來卻飽受批評。

因為就負擔利息部分來看，若以貸款1千萬、年利率2％來試算，還款期限如果是二十年，房貸族在三年寬限期之後，每個月要付給銀行約5萬7千元，就這個金額來看其實已經高出許多年輕人的月薪，得要負擔的壓力不小。

進一步把期限拉到40年計算，在利率、寬限期不變的情況之下，每個月房貸僅需要付約3萬1千元，不過40年攤下來，總共比20年多付210萬。換句話說，當貸款期限拉的愈長，須要繳給銀行的利息錢就愈多，而這還不包含未來假設房貸利率上調後的風險。

氣球式房貸，後期還款金額比一般更多

40年期房貸以外，這幾天還有一種新型三段式房貸出現在市面上而引起關注。所謂三段式房貸就類似於國外的氣球型貸款，因為這類貸款前期還款的金額通常比較小，但在後期、或是貸款到期時的還款金額就比較大，像是一個氣球「前小後大」的樣子。

三段式房貸設計的原理是在第一階段，也就是貸款的前二年只要繳利息不用還本金，第二階段再依貸款者的個人決定彈性償還本金，到了第三階段、第9年後，就能扣掉前面已經還的錢，再平均計算接下來每個月需要還的本金。

換句話說，其實這算是變相延長寬限期，雖然房貸族在前8年的負擔可以大幅減少，但在第9年後的負擔恐怕會變得比一般房貸更大。以同樣貸款1千萬、年利率2％試算，在第二階段房貸族月付約2萬6千，比一般貸款約要付4萬的壓力來得小一些，但接下來長達20年的時間，每個月須要付的都比較高。

總和看下來，兩種方式總還款費用都是1千3百多萬，但在還款年限相同的情況下，使用三段式房貸最後所要還的利息總額，硬生生會比一般貸款方式多了幾十萬，況且未來是否經濟條件真得能變好，也是令人難以預料。

房貸是幫了年輕人還是投機客？

住商不動產企研室主任徐佳馨觀察，現在買房的年輕人，通常都是由父母先幫忙付頭期款，因此可以暫時減輕房貸壓力的房貸商品，確實勾起年輕人的好奇和申辦意願。不過，她坦言，業者雖然主打年輕人市場，但實務上這樣的房貸商品卻是對於資金運用非常靈活的人，或是買房轉手給一般購屋族的投機客來說才較為有利，因為前期的負擔少，等到後期房貸負擔重時，房貸早已跟著房屋一併移轉出去了。

徐佳馨認為，買不買房雖然是個人的選擇，不過除非自身對於理財非常有概念，或是有不得不買房的急迫性，否則在目前房價仍是處在壓力相對高的情況下，房貸一綁就是好幾十年，再考量機會成本問題，長期下來恐怕也是一股壓力。

五花八門的新房貸商品出現，對年輕人來說究竟是刺激首購需求，還是反而誤導了年輕人「買房很輕鬆」的觀念，原本單純想要置產反而被套牢？對房貸族或業者來說，這中間都有一定的風險，年輕人在選擇之前絕對要審慎評估自身條件。

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