買房注意！善用線上估價 防貸款額度不足

【文／連珠君】房屋總價高，大多數的人都需要貸款買房，卻往往發現購屋的契約價，高於銀行的估價，導致貸款金額不如預期。主因在於銀行估價時，除參考實價登錄外，還會向房仲訪價，並且親自到房屋內部觀察屋況，作價格調整的參考。專家建議，許多銀行都有線上估價功能，準確率高，可做為購屋出價、可貸款金額的參考。

參考實價登錄 樓層影響房價

一般銀行都有自己獨立的估價單位，或是委外估價公司估價，銀行業者指出，首先會參考實價登錄，第二步則是向房仲訪價，並針對不同產品，如大樓參考大樓房價，公寓參考公寓房價，也會作樓層的價格調整，如30層樓有景觀，跟5樓沒景觀的房價就會不一樣。

此外，周邊若有嫌惡設施，如高壓電塔，住家看出去會看到墓地，房價都會對比實價登錄調高或調低，另外有些知名社區的房價比區域行情高，同社區不同棟、或是有路沖、西曬，通通都是影響房價高低的因素。

每間申請貸款的房屋，銀行業務員一定要進入屋內觀察屋況，如果有壁癌、滲漏水等問題，會降低估價金額，若格局非常方正，有可能會加一點點價格，若有裝潢，正常情況下，不會將裝潢納入房價，但實務上，如投資客裝潢房屋，確實會提高房價，如原本1000萬元的房價，裝潢100萬元，售價會超過1100萬元，所以還是會斟酌增加估價金額，會超過1000萬元，但不會超過1100萬元。

估價完畢要送出去前，銀行會再向聯徵中心，索取房屋估價的參考資料，等於一個保險機制，確認估價出的房價，與聯徵中心房價價差不會太大，才會送出。

銀行線上估價準 不怕買貴

現在有不少銀行網站，都有線上估價功能，可以估算房價，以及可貸款金額，以上海商銀為例，其房價資料庫是與好時價合作，其估價原則除參考實價登錄外，也會參考國泰房價指數、信義房價指數等來調教房價，只要輸入房屋地址、坪數、樓層等基本資料後，就能得到估算的房屋單價、總價，以及可以貸款的金額、利率、每月還款金額等。

銀行業者指出，以往在購屋前，都會建議民眾先請銀行業務員幫忙估價，以免買貴了，也能事先知道可貸款金額，方便資金調配，其估價金額在還沒考量到屋況的情況下，準確度其實蠻高的。

民眾雖然可以自行參考實價登錄，但若購買的物件，是比較小眾的產品，如一樓店面產品，周邊根本沒有類似的實價登錄資料，建議可以利用線上估價功能，銀行的估價系統都有自己一套的公式估價，還能作為出價的參考。

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