買房議價哪種方式好?斡旋金好談價 要約書有保障

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【文/連珠君】很多民眾是透過房仲購屋,讓房仲作為居中協調的角色,當民眾中意某間房屋,要進行議價時,房仲多會要求買方提供斡旋金,用來表示購屋誠意,當價格合意時,直接轉為定金的一部份,另外也能採用要約書,兩者差異在於要約書無須給付價金,但不管哪一種,只要雙方同意後有一方反悔,都要給付違約金。

付斡表誠意 現金支票都行

早期民眾想購屋,都要身上帶一筆錢做為斡旋金,請房仲代為磋商房價,台灣房屋內壢直營店店長姚柏允指出,斡旋金金額並沒有明訂多少,有時是房價的2~3%,甚至有誠意的買方會直接給1成的房價作為斡旋金,也不一定要給付現金,也可以用支票或本票代替。

由於斡旋金常發生交易糾紛,後來政府制定出要約書,跟斡旋金的差別在於要約書無須支付任何價金,直接將想要的房屋價格寫在要約書內,如果屋主滿意買方的出價,代表交易成立,雙方再簽立正式的房屋買賣契約,價格若談不攏,則交易直接取消。

兩者方式哪種比較好?對於老一輩的民眾來說,大都覺得有拿錢來談,才算有誠意,比較會願意在價格上有比較大的讓步,年輕的族群則對於要約書的接受度會比較高。

但不管採用斡旋金還是要約書方式議價,兩者的法律效益是相同的,當屋主同意買方出價,但尚未簽立買賣合約前,買賣雙方其中一方反悔,若以斡旋金方式,通常斡旋書上會載明,若買方反悔,則沒收全數斡旋金給屋主,若賣方反悔,屋主須返還斡旋金外,也要賠償相同的金額給買方。

▲議價前,最好先審視自身的財務狀況,並對房屋狀況有透徹的了解。
▲議價前,最好先審視自身的財務狀況,並對房屋狀況有透徹的了解。

要約書談價 反悔要付違約金

若採要約書議價,雖然買方沒有給付任何價金,但依照內政部的要約書定型化契約規範,雙方已在要約書上簽名同意買賣,若任何一方反悔,可要求違約方給付總價最高3%作為違約金。

只要給付完違約金就結束了嗎?其實並不然,對於房仲來說,價格已經磋商完成,交易已經成立了,這時違約的一方,需要給付不僅僅自己的仲介費,還要給付對方的仲介費給房仲,損失不小。

因此,姚柏允提醒,不管是用哪一種方式議價,都有各自的權利義務,議價前,要先做足功課,包括檢視自身的財務狀況,自備款、銀行能核貸多少、有無車貸、信貸、負債比多少,都會影響銀行核貸成數利率,也要詳閱產權說明書,還要先看好屋況,一且都透徹了解後再出價,不要到了緊要關頭,價格都談得差不多了,才覺得對房子還不了解,再來後悔已經來不及了。

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