只花20元挖出屋主入手價！獵屋高手教你看懂「房屋謄本透露的4大訊息」，比「定存」多賺20倍

買不動產的3種節稅好方法，一定要學

【文／徐佳馨】購屋是一大筆開銷，除去比價、殺價，有些節稅措施是買家必學的，因為這是政府的德政，不使用未免可惜。

方法一、辦理地價稅「自用住宅」變更， 價差 5 倍

房子座落在土地上，買屋之後，別忘了主動前往稅捐機關辦理地價稅自用住宅變更，爭取應有的優惠。

只要土地所有權人、配偶或直系親屬將戶籍遷入房屋所在地，且無出租或營業事實，而房屋建物也歸土地所有權人、配偶或直系親屬所持有，就可以申請辦理。自用住宅的地價稅率只要千分之 2，一般地價稅率是千分之 10，兩者相差 5 倍之多，不辦非常可惜。

特別提醒大家，地價稅於每年 11 月 1 日開徵，想要變更為自用住宅用地，必須在開徵日 40 天之前辦理，也就是 9 月22 日前提出申請，如果錯過這個期限，即使申請通過，較低稅率也只能從次年開始適用。

方法二、兩年內，先買後賣或先賣後買，「自用住宅」可申請「重購退稅」

自用住宅交易，無論是先買後賣或先賣後買，都可以申辦自用住宅重購退稅。

所謂重購退稅是同一人在兩年內，先買後賣或先賣後買， 都可以把之前所繳的土地增值稅或房地合一稅，申請退稅， 但要記得5年內不能再移轉或出租，不然會被追繳。

此外，在 2016 年之前買的適用舊制，只能大換小，2016 年之後買的適用新制，小換大大換小都可以。但必須要符合自用相關規定，詳情可以參考財政部網站的資訊。

方法三、「房貸利息」能當所得稅的列舉扣除額，最高 30 萬

你所購買的房子如果用來自住，每年 5 月申報綜合所得稅時，可考慮採用列舉扣除額。

在報稅之前，貸款銀行會寄出房屋擔保放款繳息清單正本，你可以把這筆利息支出列為自用住宅購屋借款利息特別扣除額，最高列舉 30 萬元。不過請留意，如果另有儲蓄利息所得，必須事先扣除。

舉例來說，假設民國 111 年度儲蓄利息所得共 5 萬元，同年繳了房貸利息 36 萬元，報所得稅時，房貸利息扣除額的上限是 30 萬元，再扣除 5 萬元儲蓄利息所得，所以可申報25 萬元。

用房貸利息報稅的兩點提醒

1. 房貸利息扣除額是以「戶」為單位，如果一戶裡有 2 棟以上的房子在繳貸款，不可將 2 棟的利息總額加起來列舉，只允許擇一申報，當然是列舉房貸利息較高的那間較划算。

2. 房屋擔保放款繳息清單上，必須有房屋座落地址、房屋所有權人和借款人姓名、繳息所屬年月，以及房屋所有權取得日等訊息，才足以做為報稅憑證。

絕招：學著看謄本，判斷屋主當初的購入成本

看到喜歡的房子別衝動出價，不妨冷靜判斷，屋主究竟是自住客還是投資客，對方當初買下這間房子大約是多少錢。這些證據哪裡來呢？與其聽屋主或仲介業者的說法，不如學著看謄本找線索吧！

透過房仲業者看屋，你可以要求對方提供房屋謄本讓你查閱；如果屋主是自售，你可以上「全國地政電子謄本系統」做線上申請，或可以前往地政事務所申請第二類謄本，一份20 元。

謄本透露的訊息：房屋產權、抵押狀況、屋主是否為投資客、購入總價多少

房屋謄本上有很多訊息，包括建物地址、總面積、建材、建築完成日期、附屬建物面積（如陽台）、公設持分、權利範圍等。

如果登記日期和出售日期很接近，屋主是投資客的機率就很高；投資客容易因資金調度或為了避稅而急於拋售， 自然產生較大的議價空間。

此外，如果建物所有權的權利範圍不是「全部」，就表示還有其他持有人，這時就要留意會不會有糾紛。

建物謄本上的「他項權利部」，會註明擔保債權總金額。銀行的習慣通常是把貸款金額乘以 1.2 倍來做設定， 如果謄本上的擔保債權總金額是 1,200 萬元，1,200 萬元÷1.2 ＝ 1,000 萬元，這就是屋主當初向銀行貸款的真正額度。

目前銀行普遍願意貸出房價的七成，以 1,000 萬元 ÷0.7＝ 1,429 萬元，這大約就是屋主當初購入的房屋總價。

建物登記謄本，該注意哪些重點？

說明 1：以上謄本範例中列出謄本內容最需注意的重點，其他內容依據不同建物有所不同。

說明 2：「土地謄本」和「建物謄本」同樣分為「標示部」、「所有權部」、「他項權利部」三大部分。其中「土地標示部」中的使用分區一般多為空白，可憑地號與建號查詢土地容積率與建蔽率，確認未來是否有都更機會。

以上謄本範例中列出謄本內容最需注意的重點，其他內容依據不同建物有所不同。

作者簡介_徐佳馨

輔仁大學大眾傳播研究所碩士，世新大學廣電系電視組學士。

學傳播卻因緣際會來到房產業，靠著自修、上課與不斷累積的經驗值，從一平方米等於幾坪都不知道的菜鳥，到熟知房地產和政策、經濟面息息相關的脈動，與買賣當中牽涉的複雜法規。

現為住商不動產企劃研究室主任暨發言人，先探、聯合報、YAHOO房地產、Upaper捷運報專欄作家，TVBS、八大、中天、非凡、年代、東森、壹電視……等各大媒體房產節目常客。

本文摘自采實文化《買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】》