Yahoo奇摩新聞 賀錦麗要補貼百萬首購族2.5萬美元頭期款 美國年輕世代也買不起房？
紐澤西州緊鄰人口稠密的紐約市，加上交通便利，近幾年部分城鎮的住宅區房價也翻了幾番、漲幅驚人。（攝影／許曉嘉）
台灣都市區域的房價向來跟全球一級大都會並駕齊驅。如今不但都市房價越來越高不可攀，只要有高鐵經過的地方，房價也逐步往上竄。無獨有偶的，不是只有台灣的年輕人覺得自己買不起房，美國的年輕世代也有相似的問題。
美國總統大選最近焦點轉到具體政策檢視。尤其是攸關國家發展和人民生活的經濟政策。兩位候選人除了在關稅和貿易相關政策有較顯著的差異，其他像是選擇性減稅、改善通貨膨脹、優化國人購屋環境等等項目倒是有相近的方向。
美國總統候選人政見不約而同轉向住房政策
身為東亞人，買房子向來被視為長大成人後第一件要努力實現的關鍵任務，因此每逢看到各國政府或候選人提出購屋相關優惠政策時都特別洗耳恭聽。
儘管美國近年來統計的房屋自有率高達60%以上，但其中有不少是曾經享受過低房價低利率年代的年長族群。
對年輕人來說，他們要面對的購屋環境不僅是房價和利率早就比20年前翻了幾番，光是跟2020年疫情初期相比就漲了一大截。即便薪資水平有隨著物價上漲而提高，但增幅也差不多被通貨膨脹吃光。
目前美國平均房價大約落在45萬美元上下（各家機構統計數據不盡相同），可是美國幅員廣闊，許多住宅區並非坐落鬧區，而是圍繞市心中的郊區或村鎮。
房價利率雙高，房貸通膨生活成本吃光薪資
若是紐約市、紐澤西部分城鎮、波士頓等等東岸精華區域，不乏一棟價格70萬美元到100萬美元以上的獨立房屋。但人口較稀疏的郊區房價低許多。
以房價45萬美元自住貸款9成推估，依近年房貸利率約在5.5%-6.5%，假設貸款30年，平均每月要負擔的房貸大約是2200-2500美元附近。
若是紐約市布魯克林中國城一帶單價80萬元以上的房子，貸款30年每月房貸高達3900-4500美元。
儘管美國科技電子或網路公司工程師，以及投資銀行金融菁英的月薪很容易來到1萬美元以上，但凡事只看菁英將無法看到真相的全貌。
多數芸芸眾生平均月薪約在4000-6000美元水平、7000美元月薪算很不錯，若是房貸或房屋租金超過薪水三分之一將會很難維持較好品質的生活。
畢竟還有食衣住行和醫療保險稅金預備等等各項基本開銷，而美國健康食物又比垃圾食物貴很多。
美國紐約市皇后區的獨戶房屋。美國除了大城市中心住宅多為電梯大樓或公寓，更主要的住房型態是位於都市近郊住宅區的獨戶房屋、透天厝。（攝影／許曉嘉）
名校多為私校學費驚人，高薪才能面面俱到
如果還要養育孩子，就更要精打細算了。雖然美國籍學生就讀公立學校可享有相對便宜的學費，這也是許多外國婦女用心良苦想方設法來美國生孩子的原因之一，等孩子成年後還可以依親全家移民。
但跟東亞國家各級學校前幾志願幾乎都是公立學校不同的是，美國絕大多數口碑較好、未來謀職相對更有保障的一等學府幾乎都是私立學校。從幼稚園到大學私校每年學雜費7、8萬美元起跳，菁英私校學費超過9萬也不在少數。
買房願望對於美國年輕世代來說越來越煎熬，兩大政黨當然看到了這個現象，於是最近兩方總統候選人陣營紛紛端出政見牛肉。
兩黨對住房問題各有解方，誰能贏得選票？
現任副總統、民主黨總統候選人賀錦麗提出要幫美國百萬首購族支付2.5萬美元頭期款，並補貼建商一大筆錢興建300萬戶讓年輕人更負擔得起的新住宅，外界估算潛在支出可能逾兆美元。
這項預算哪裡來當然還得要議會通過，所以民主黨議會選舉要加油。屆時如何評估把關讓哪些建商運用這項預算去增建這些所謂首購房屋，也很難掌控。
共和黨則傾向將美國年輕世代的住房危機歸咎於非法移民。認為非法移民造成住屋短缺、進而推升房價。許多經濟學者對於這個推論同樣感到驚奇。
因為房價高漲原因很多元，而目前美國的住房問題主要在於較有吸引力的社區房屋供給量不足，若是將政策聚焦在提高部分社區密度可能更為有效。
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