購屋決策 先看風險承受能力

現任美國總統，昔日房地產大亨川普曾說，買房最重要的就是地段、地段、地段。但對於一般自住需求的消費者而言，不動產的地段、居住空間、建材品質與公設機能等變數，何者比較重要？在相同預算的前提下，到底該蝸居市中心蛋黃區，或選擇空間大一倍的郊區蛋白區？若以經濟學的投資理論來說，蛋黃區房價漲幅高，風險較大；蛋白區房價相對溫和，風險較小。如何取捨，取決於購屋決策中，消費者風險承受的能力。

房地產具有投資與消費的雙重特性，因此，大部分消費者購屋雖以自住為主，但仍希望可以享受房價增值的投資效益，此時若相同預算，購買市中心高價不動產，確實可能享受房價增值的好處，但也必須忍受侷促的居住空間；換個角度思考，如果一生只買一間自住房子，居住空間是否應該比地段來得重要？此時，房價漲幅可能並非重要因素，應選擇報酬及風險都較低的郊區蛋白區為主。

不少專攻住宅經濟學者，都會以特徵價格模型分析房價與地段、不動產特徵、景氣時機、屋齡等變數的關係。不可否認，在台北市與新北市的預售屋或成屋市場，地段幾乎是影響房價最重要的因素。因此，不少購屋者雖為自住，但在無法抗拒「市中心好地段」誘惑的情況下，寧可蝸居，就是為了享受未來房價可能上漲的豐厚報酬。此種購屋策略，即不自覺陷入投資為主，自住為輔的迷思；也就是說，該類型購屋消費者，必須要有較強的對抗風險能力。

購屋決策沒有對錯之分，但在相同預算的前提下，如果以自住為主，大可不必選擇高價蛋黃區，而不自覺承受過大的購屋風險。就筆者觀察，新北市部分區域，如新莊副都心、頭前重劃區及淡海新市鎮及台北市的北投奇岩新社區等，皆符合自住為主投資為輔的購屋策略，區域風險較低；換言之，上述區域未來房價漲幅和跌幅都相對有限，極適合一生只買一間自住房子的購屋者選擇。

購置房地產幾乎是人生中最高的一筆消費支出，但大部分購屋者僅專注在購屋當時期的房價高低，重點往往放在購屋時機是否正確，及擔心是否買貴。但筆者認為，清楚自己的購屋策略，並瞭解對抗風險的能力，亦相當重要，千萬別不自覺陷入搶進蛋黃市中心、但卻必須忍受蝸居及承受高風險的購屋迷思。