Yahoo奇摩新聞 逃離台北，住進蛋白區！獨家數據分析：23個房市熱點現蹤
文／楊卓翰、楊孟軒 圖／謝佩穎
2020年底閃電打炒房後，第一份6+1都共131區房價總體檢！你看準的房子，有真實的入住需求嗎？或者是投資客、建商的金錢遊戲？《天下》分析人口遷移與實價登錄資料，發現人潮正全面逃離台北。新世代嚮往的家，在23個新熱點。
星期六下午3點，港式茶餐廳吹水冰室滿座。桌上都是「油占多」配「絲襪奶茶」，廣東話此起彼落。
這裡不是香港，是新北市林口A9捷運站。
「我的社區搭電梯就能聽到很多廣東話了，住的一成比例是香港人，」去年從香港搬來的投資移民蔣兆祥說，「這裡幾乎都是香港人，我看林口，會慢慢變成小香港社區。」
從香港高密度都市移居台灣，蔣兆祥只看路大條的。原本喜歡台中重劃區的工整，但不打算開車的他，更中意林口，「靜中帶旺、綠蔭大道、公園又多。」
1970年核定，卻因建案狂開工、空屋率高，一直是漲不動的「蛋殼區」。但是過去5年，林口成為六都人口淨遷入率最高的行政區，2016年至2020年淨遷入人口，佔2016年總人口近18%，翻身成為「新蛋白」。
新移民》北高居民逃走中
人口逆都市移動，蛋殼區變蛋白區
如今，台北又在經歷第二波逆都市化。據內政部統計，台北與高雄市，近5年都面對人口淨遷出的窘境。台北市2011年至2015年間，人口還是淨遷入，但2016年至2020年卻逆轉，變成淨遷出；高雄則是已人口流失10年。
反觀過去淨遷出的新北市及台南，逆轉成為人口淨遷入，和新竹、桃園、台中，一起迎接用腳投票的新市民。
反映在房價上，過去5年，台北、高雄幾乎持平，而人口移入的城市，則是上漲主力。
不過，這波「逆都市化」，在兩個層面與過往不同。
首先，六都升格滿10年，加上台商回流，投資往中南部去，加速吸走北、高兩大都市的人口。另外，各都會區內也有市中心移往郊區的現象。
《天下》下載實價登錄資料，爬梳六都與新竹縣市共131個行政區，2016至2020年間的所有交易，合計85萬筆數據。去除交易量過低者，分析84區的5年房價成長率及人口淨遷入率間的關係，並觀察政府打炒房後的2020年第4季成交量變動狀況，選出成交量仍成長、投機交易可能較少的23個剛需區。
有趣的是，這23個剛需區幾乎都不是傳統蛋黃區，而是由人口移入力道更強的蛋白、蛋殼領漲。包含了新店、汐止、淡水、林口、五股；龜山、大園、楊梅、中壢；竹北、新竹市；北屯、西屯、南屯、太平、南區、烏日；善化、永康、安平、中西；鳥松、左營。前述的林口，就是全台七城中，人口遷入率最高的行政區。林口之外，如桃園青埔（非正式的行政區，位於大園區及中壢區交界一帶）、新竹竹北、台中北屯、台南善化等蛋白區，都是該城人口移入比率最高、成為當紅的新興住宅區。
受夠擁擠的台北，新世代逆轉房價
在台中北屯大量推案，總太地產董事長翁毓羚就是抓緊這波逆都市化的建商之一。她觀察，都市發展密度到一個極限，都市就不會為人所追求，大家重新移居到相對市郊。
「搬到有綠地的空間，也是考量到孩子，」在南科上班的朱振忠說。34歲的他3年前在台南買房，妻子也從台北移居，在當地找工作，就是為了給孩子更好的環境。
這對年輕夫妻在台北只能負擔得起小套房，但在台南能夠讓一家三口都住得舒服，造就了像朱振忠這樣的「逆都市化移民」。他們明年還計劃再添一名成員。
「我跟老婆都在台北長大，都很喜歡台南的好天氣跟人情味，」他看著在台南出生的孩子說，「我們都不想讓孩子在太擁擠的地方長大，每天就是學校跟補習班來回。我希望他在這裡能接近自然、有更好的創造力。」
新商圈》年輕家庭＋軌道經濟
秀泰、環球拓點蛋白區
二輪電影院起家，從小在電影院長大的秀泰集團總經理廖偉銘，跨足商場經營，第一個點選在台東、第四個選在新北市樹林，都是傳統零售業覺得不可思議的地點。
當初南山人壽找上廖偉銘合作，他一開始沒把握。花了4個月在樹林蹲點，觀察通勤時間和週末人流。甚至還請樹林家樂福提供營運數據做參考，多重比對、確認周邊人口足夠支撐營運。
沒有觀光客與外來客，廖偉銘定位秀泰要做社區好伙伴，希望消費者每週都光顧，所以他們的招商組合思維不同。一樓大廳沒有精品、化妝品，取而代之的是服飾生活櫃位。往高樓層走，千坪大的親子書房，吸引在地年輕家長帶小孩來閱讀，逛累了還有養生館能洗頭按摩放鬆，不購物也能待一整天。
「商場跟影城很吃硬體設備，停車場要做大、裝潢要漂亮，只有土地取得成本低、面積大的蛋白區才做得到，」廖偉銘說。
「台東人口也在成長，很多退休軍公教、企業主移居台東，」他說，尤其秀泰是台東唯一的百貨及影城，最近的競爭對手遠在3小時車程外的花蓮和屏東。
今年秀泰岡山商場就會開幕，影城也決定進軍竹北。
走軌道經濟的環球購物中心，成功經營板橋、南港車站商場後，將經驗帶進蛋白區，在機場捷運A8長庚醫院站、A9林口站、A19桃園體育園區站打造複合商場。
「我們要成為在地生活中心，軌道則是協助將商圈拉長、帶來人流，」環球購物中心副總經理石傳捷分析。
今年將開幕的環球桃園A19位在青埔，商場與住宅結合，還規劃空橋連通棒球場。石傳捷認為，除了青埔本身的社區居民，內壢、中壢居民也會搭機捷到此消費。
環球下個拓點的蛋白區，是人口持續增加的台中北屯。未來可望與好市多、台中巨蛋及洲際娛樂城，聯手提供娛樂及零售服務。
更多天下雜誌文章
現代版「孟母三遷」的抉擇：台灣哪個縣市，是教育孩子的夢想園地？
「身邊的人都在炒房，像中邪一樣」房市大熱，你也有FOMO焦慮？
獨家圖表：房價總體檢》台北不是我的家！首購族、脫北者移居23區
勇闖東南亞、31歲年賺逾700萬 許詮：別滿於現狀，讓自己貪心
103歲人瑞醫師陳奎村的10個養生祕訣：喝綠茶、不吃糙米、大口吃肉
※更多精彩報導，詳見《天下雜誌》網站。
※本文由天下雜誌授權報導，未經同意禁止轉載
