這三都大量釋出重劃區 台中、台南、高雄恐供給過剩

永慶房屋警告，各縣市重劃區大釋出，台中、台南、高雄恐怕會有供給過剩現象。（攝影/鄭國強）

2019年全台建築執照發放量將創下14.4萬戶的的24年來新高，在六都之中又以台中和台南成長率最高，建照數也創下21年新高，新竹則是高於20年平均值，永慶房屋總經理葉凌棋表示，目前7.5萬戶餘屋維持高檔，再加上建照發放數創新高，以施工2到3年來看，2021、2022年將出現超額供給，主要的來源是重劃區。

永慶房屋23日發布對2020年全台房市交易看法，總經理葉凌棋指出，經濟持續緩步復甦，但仍有美中貿易戰、超額供給、房市政策等三大變數，自住型仍是主要需求，買氣難有爆發性擴量，房價缺乏上漲動能，較今年持平或者小幅上升，將呈現平盤震盪格局，今年全台交易量在29.9萬棟左右，明年全年交易量約在30到30.8萬棟之間。

葉凌棋分析幾個重要的房市觀察指標，首先是央行利率政策，永慶民調指出超過六成民眾表示購屋會受到利率水準影響，而台灣聯徵中心統計房貸利率自2016年第二季到今年第一季，已經連續14季低於2％水準，同一段期間，房貸成數也從67.5％上揚到75.7％，在預期央行不太會升息及各家銀行全力衝刺房貸業務之下，房貸利率可能還會再降，以及平均貸款成數可能回到八成。

利率維持低檔，餘屋數仍維持高檔

再從餘屋數來看，自從2015年餘屋數一下子從5萬5千戶跳升到7萬3千戶後，2018年第四季仍有7萬5千多戶，葉凌棋指出，餘屋樹絕對值最高在桃園、新竹地區，有一些是高總價、大坪數案件，只要沒有降價，會永遠在市場上。

「全台7.5萬戶餘屋和使用執照維持在高檔，堆積大量交屋潮，預期房市將進入新成屋與中古屋價格博弈戰、競爭階段。」葉凌棋說。

但影響未來幾年房市最大變數是建築執照的核發，背後是大量重劃區的開發。葉凌棋從歷史軌跡示警，二十多年來發放建築執照第一波高峰是1992年到1994年為容積率的進場前提前申請，共發了七十多萬張建照，到2001年網路泡沫化和金融風暴時一年只發出3萬8千多張的建照，SARS病毒事件後最好的單年是2005年的12萬多張，後來第三波高峰是2013年的13.3萬多張，今年則是一口氣發了14.4萬戶的建照。

「2013年發建照高峰時，還沒有板橋江子翠等重劃區釋出，今年建照創24年新高，桃園、台中、台南都是觀察地區，未來對各縣市造成什麼影響，得一一分析。」

各縣市重劃區大釋出，台中、台南恐供給過剩

從北到南看，葉凌棋認為，台北持平，市場穩定，新北市今年建照發放數2.36萬戶，雖然是21年來第四高峰，但新北市市場吸納能力強，應該不會有什麼問題，桃園市1.6萬戶，相對健康，雖然餘屋多，但建照數還沒有發放過度，新竹縣市餘屋不多，使用執照今年沒有很多，建照供給量甚至比去年微幅衰退，也不至於會有過剩問題。

但是他對台中、台南、高雄提出警示，相較於新北、桃園、新竹的建照年成長（比較前10個月）分別為16％、17％、-14％，台中、台南和高雄分別是42％、53％、24％。

以台中為例，全年申請建照約2.9萬戶，比2018年的2.2萬戶大幅成長31.8％，台南則是發放1.5萬戶，創下21年新高；高雄市則是以1.9萬戶為21年來的第三高。

本身也是台南人的葉凌棋說，台南總人口150萬，70萬人住市中心，大約是30萬戶房屋，如果要去買一萬五千戶建照，算算幾戶在未來要買房？至於高雄總量1.9萬戶建照，他倒認為總量不算大，影響應該不大。xu

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