這三都大量釋出重劃區 台中、台南、高雄恐供給過剩

鄭國強
信傳媒

永慶房屋警告,各縣市重劃區大釋出,台中、台南、高雄恐怕會有供給過剩現象。(攝影/鄭國強)

2019年全台建築執照發放量將創下14.4萬戶的的24年來新高,在六都之中又以台中和台南成長率最高,建照數也創下21年新高,新竹則是高於20年平均值,永慶房屋總經理葉凌棋表示,目前7.5萬戶餘屋維持高檔,再加上建照發放數創新高,以施工2到3年來看,2021、2022年將出現超額供給,主要的來源是重劃區。

永慶房屋23日發布對2020年全台房市交易看法,總經理葉凌棋指出,經濟持續緩步復甦,但仍有美中貿易戰、超額供給、房市政策等三大變數,自住型仍是主要需求,買氣難有爆發性擴量,房價缺乏上漲動能,較今年持平或者小幅上升,將呈現平盤震盪格局,今年全台交易量在29.9萬棟左右,明年全年交易量約在30到30.8萬棟之間。

葉凌棋分析幾個重要的房市觀察指標,首先是央行利率政策,永慶民調指出超過六成民眾表示購屋會受到利率水準影響,而台灣聯徵中心統計房貸利率自2016年第二季到今年第一季,已經連續14季低於2%水準,同一段期間,房貸成數也從67.5%上揚到75.7%,在預期央行不太會升息及各家銀行全力衝刺房貸業務之下,房貸利率可能還會再降,以及平均貸款成數可能回到八成。

利率維持低檔,餘屋數仍維持高檔

再從餘屋數來看,自從2015年餘屋數一下子從5萬5千戶跳升到7萬3千戶後,2018年第四季仍有7萬5千多戶,葉凌棋指出,餘屋樹絕對值最高在桃園、新竹地區,有一些是高總價、大坪數案件,只要沒有降價,會永遠在市場上。

「全台7.5萬戶餘屋和使用執照維持在高檔,堆積大量交屋潮,預期房市將進入新成屋與中古屋價格博弈戰、競爭階段。」葉凌棋說。

但影響未來幾年房市最大變數是建築執照的核發,背後是大量重劃區的開發。葉凌棋從歷史軌跡示警,二十多年來發放建築執照第一波高峰是1992年到1994年為容積率的進場前提前申請,共發了七十多萬張建照,到2001年網路泡沫化和金融風暴時一年只發出3萬8千多張的建照,SARS病毒事件後最好的單年是2005年的12萬多張,後來第三波高峰是2013年的13.3萬多張,今年則是一口氣發了14.4萬戶的建照。

「2013年發建照高峰時,還沒有板橋江子翠等重劃區釋出,今年建照創24年新高,桃園、台中、台南都是觀察地區,未來對各縣市造成什麼影響,得一一分析。」

各縣市重劃區大釋出,台中、台南恐供給過剩

從北到南看,葉凌棋認為,台北持平,市場穩定,新北市今年建照發放數2.36萬戶,雖然是21年來第四高峰,但新北市市場吸納能力強,應該不會有什麼問題,桃園市1.6萬戶,相對健康,雖然餘屋多,但建照數還沒有發放過度,新竹縣市餘屋不多,使用執照今年沒有很多,建照供給量甚至比去年微幅衰退,也不至於會有過剩問題。

但是他對台中、台南、高雄提出警示,相較於新北、桃園、新竹的建照年成長(比較前10個月)分別為16%、17%、-14%,台中、台南和高雄分別是42%、53%、24%。

以台中為例,全年申請建照約2.9萬戶,比2018年的2.2萬戶大幅成長31.8%,台南則是發放1.5萬戶,創下21年新高;高雄市則是以1.9萬戶為21年來的第三高。

本身也是台南人的葉凌棋說,台南總人口150萬,70萬人住市中心,大約是30萬戶房屋,如果要去買一萬五千戶建照,算算幾戶在未來要買房?至於高雄總量1.9萬戶建照,他倒認為總量不算大,影響應該不大。xu

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