通膨、低率、自住買盤 房價難跌

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行為經濟學研究中,最常探討的主題即為股市投資者追高殺低從眾心理。投資者通常在股票大漲時買進股票;股票大跌時則驚慌失措賣出持股,此行為即為股市羊群效應。在通膨預期心理發酵及房貸利率歷史新低的情況下,預售屋市場追高的羊群效應似乎儼然成形。不過在政府對房市實施一連串管制政策後,購屋族群已發生本質上變化,即使未來央行調升利率後,房地產市場發生殺低的羊群效應可能性似乎不高,房價短期易漲難跌。

總體經濟理論中,中央銀行通常透過調高利率的手段抑制高通膨,然而,美國FED透過調降利率及進行大規模QE手段,促成通貨膨漲並帶動經濟成長,形成現階段高通膨、低利率的奇特現象。台灣情況亦是如此,通膨升溫,營造成本上漲,建商為反應成本而調漲房價,然央行為提振疫情後的經濟,利率卻紋風不動,房貸利率亦來到史上新低。因通膨反應原物料成本的房價上漲效應,加深購屋者預期通膨心理,更伴隨低利率增強買房意願,促成從眾買盤行為。

股票市場容易發生追高殺低行為,主因股票交割容易,及大部份為投資需求的短期買盤,較少長期持有買盤。然而,現今房地產市場中,在內政部、財政部及中央銀行分別針對交易安全(平均地權條例修法)、短期投資(房地合一稅),及房貸差別利率與差別成數(央行)進行管控,杜絕「炒房」後,投資需求買盤幾乎已退出市場。

回顧過去幾次通膨(如民國63年、78年及96年)吸引投資客進場炒作房地產,造成房價上漲,然而,通常在央行調升利率後,經濟由熱轉冷,房價即邁入修正。但此波通膨對房價的影響與前幾次不同的地方為,房市在政策強力介入下,買盤由投資客轉為首購自住客。也就是說,支撐此波房市上漲的主要因素為自住需求,房地產需求市場的體質似乎較過去更健康。

房市出現從眾買盤的羊群效應已發生,央行為抑制通膨調升利率是必然趨勢,然,未來是否會發生從眾賣盤的羊群效應造成房價下跌?我們認為,房市購屋族群已由投資需求轉為以首購為主的自住需求族群,當房市的需求由假性需求轉變為真實需求後,即使未來利率調升,真實需求退出市場的比例絕對低於假性需求,房價至多短期小幅修正。可以預見未來台灣房價幾乎易漲難跌。