【週報】還能投資嗎？ 8種買了後悔的小宅

撰文／邱偉政 圖片／邱偉政攝

過去幾年，小套房一度在房地產市場被視為票房保證，但隨著銀行緊縮貸款、不動產景氣低迷，明星光環也逐漸消失，其中，有好幾種類型的小套房潛藏投資風險，千萬別碰。

1.無門禁管理的社區

小套房最大特色就是住戶特別多，住戶素質容易參差不齊，如果沒有完善的門禁管制，住戶的隱私幾乎毫無保障，尤其像與捷運站出口共構的大樓，每日經過的人潮洶湧，除了大門一定要有刷卡管理外，最好還要有當層電梯管制，才能確保住戶居家安全。

2.住商混合的大樓

台灣地狹人稠，住宅區與商業區的界線模糊，因此很多小套房住家事實上是跟辦公室混合使用，大樓的安全管制可能會出現死角或漏洞，生活品質大受影響。

3.房價過高的小套房

代銷公司銷售小套房，最擅長用低總價掩飾不合理的低單價，再加上為了放大室內坪數，樣品屋通常都會透過設計，給購屋族寬敞、舒適的假象，但實際上並不然，且小套房單價往往高於區域行情，建議購買前一定要換算出單價後，與區域實價相比。

4.坐落生活機能不佳的區域 無出租價值

很多人買小套房是為了出租給大學生或是上班族，因此，附近生活機能一定要成熟，至少要有捷運站或辦公商圈，才有一定的租屋需求支撐，未來不論是出租或是轉手性才會比較高。

5.面寬太窄

傳統套房大樓多半是以一條長走廊為中心，套房就像閱兵一樣分列兩側，單層樓就有16戶以上，因此每戶套房的面寬都被切割的很狹窄，對外開窗的寬度也跟著縮小，影響室內採光與通風問題，甚至，因為對外空間有限，有些小套房根本沒有陽台可以曬衣服，只能透過烘乾機晾衣，非常不方便。

6.公設比太高的小套房

誠如上述所言，小套房因為走道長，會占掉很多公設面積，相對的公設比一定會很高，如果說一般住宅公設比在30%，小套房的公設比一定會超過35%，有時甚至達50%，相對來說，室內面積一定非常狹小的。在購買前先問清楚公設比有多少？才能避免實際與想像之間的落差。

7.電梯過少

很多人買套房往往會忽略電梯使用狀況，尤其像小套房大樓住戶多，使用電梯的頻率一定也比一般住宅社區高，台北市就有社區，基地僅200多坪，規劃了110戶小套房，但只有2部電梯可以搭乘，光是每天早上等電梯就要花上15~20分鐘。

8.投資客過多

任何建案，只要投資客過多，一定會影響房價表現，尤其房市差的時候，沉重的賣壓，很可能壓垮房價，小套房市場裡更是嚴重，尤其很多人買小套房並非要自住，而是出租收租金，而租金高低則回歸供需法則，當供給量放大的時候，不論出租或自用，價格就毫無支撐力。