選萬華大同區老公寓、還是重劃區買預售？房市老將一表給答案：你買得起卻看不起但「榮景終會來」

央行祭出限貸令效應已逐漸浮現，房市交易量銳減，不過，房價仍未明顯出現跌幅，只是要大幅上漲也不容易了。近日PTT房版有不少討論，究竟現在要回防雙北蛋黃區中古屋，還是趁機插旗下一個「新蛋黃區」，像是新興重劃區預售屋呢？

有網友盤點，現在仍有看頭的9個重劃區，包括淡海新市鎮、新莊副都心、桃園機場航空城、台中港特定區、台中水湳高雄亞灣、高雄橋頭新市鎮等等。另外，竹北高鐵、林口新市鎮、屏東六塊厝，則是跟著產業鏈走的、台積電有關的區域很有機會。

要形成新蛋黃區 最重要是交通建設做起來

要形成新蛋黃區，最重要的就是交通建設做起來、人口就有機會移居變蛋黃，擁有重大交通、大型醫院、大型科技公司、大片重劃區、重點公家機關，符合越多個的新區塊，就越有機會成為新蛋黃區。

上述條件除了重點公家機關數量比較固定，且不太會時常遷移外，其他部分都會有機會陸續增加，就會出現人口成長或遷移的新蛋黃區。

新莊副都心算蛋黃區？「利多條件都已成立」

不過，還有個關鍵考量點，就是少子化、台灣人口逆成長問題，未來民眾只會往原本生活機能好的地區移居，像是20年的信義計劃區，一度被認為是台北市東向發展的終點，結果現在南港從邊界變成東區門戶，蛋黃區往外擴散也是一種可能。

也有人提到新莊副都心，認為這就是一個真的起來了新蛋黃區，「商辦一間一間蓋，國際旅館也來，大小商場也都在動工，環狀線雖然還很久，但都是確定的」。

反派論調：新開發重劃區條件差，不可能變蛋黃區

而認為新蛋黃區難以成型的網友則是表示，講到重劃區發展成蛋黃區的例子，大家一定都會講信義計畫區、新板特區，這些地方本來就適合人居住，只是當時沒發展起來而已，「台灣現在狀況，適合居住的點都已被開發光了，剩下那些被開發的新重劃區」。

「這些新開發的重劃區，不是靠山就是靠海，濕氣重、冬天冷，根本都是不適合人住的，像是林口、淡海，只是買不起市區的人被趕到那裡，讓你覺得那裡人變多了，但本身根本不可能發展成蛋黃區，蛋黃區最終還是會回歸現有的這幾個，因為他們比較適合人住，僅此而已」。

買老蛋黃區中古屋比較好？「還是跟著都市計畫為宜」

那是否要選房價仍相對低的地區買進中古屋？像是買進萬華區、大同區？或是選低基期的淡水？

「如果要房價疊上去，應該還是新屋多的重劃區預售比較容易吧？不過，現在要考量房價漲了卻貸不到款無法交屋，變成違約賠掉15%簽約金，這種情形等新青安寬限期結束開始還款後才會改善」。

也有網友說，大同區實際上以同等物件來說，還是比南港貴，「大同區有一部分是因為有飛機航道，不然肯定更貴，台北市這區因為老屋很多，覺得老區很便宜而已，但實際上價格也未必真便宜，未來都市發展重心主要還是往東跟北偏移，跟著都市計畫買才是王道」！

李同榮：交通建設擴大、商圈逐漸成熟就贏老蛋黃

房市趨勢專家李同榮則是表示，原本各潛力蛋白區，往往就是新興蛋黃區，因交通建設擴大而商圈逐漸成熟後，公共建設和生活機能也往往勝過老舊擁擠的蛋黄區。

李同榮說，買房到底是選舊蛋黃好還是新蛋白、甚至是未來的新蛋黃好？當然優先考慮生活需求習慣和預算，若從增值潛力來評估，那顯然新興蛋白漲幅遠勝於舊蛋黃區。

何世昌：重劃區發展需要時間，繁華榮景終究會來到

馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書粉絲團「何世昌的房產知識Buffet+」也說，重劃區發展需要時間，批評與不屑會過去，但繁華榮景終究會來到。

「只要你有耐心，到重劃區買房只有一個信條，那就是用青春換取房價增值空間。最可惜的是，重劃區一開始什麼都沒有的時候最便宜，這個時候你買得起卻看不起；重劃區什麼都有的時候房價變昂貴，此時你看得起卻已經買不起」。

何世昌說，不管哪個世代，都有便宜的重劃區出現，「與其淹沒在薪資跟不上房價的抱怨之中，不如好好把握進場的機會，或許會讓自己好過一些」。

陳炳辰：買新重劃區要把眼光放遠點

住展雜誌企研室總監陳炳辰也以新泰塭仔圳重劃區為例，新莊屬新北蛋黃區，港泰、新泰自辦重劃為5字頭，且一半是新莊、另一半為泰山門牌，看好地段及未來發展，許多年輕人還是會選擇買在塭仔圳，但目前仍在開發階段，想買進就要把居住條件和區域規劃的眼光放遠一點。

陳定中：限貸令攪局，重劃區有機會搶便宜

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，在打炒房政策下，房市從「量增價漲」朝「量縮價盤」轉向，其中成熟市中心因供給相對稀少、自住人口多，且生活機能健全，所以價格鬆動的機會較小，保值性也相對穩定，手頭上仍有餘裕的民眾，在抗通膨的考量下，可考慮重回蛋黃區佈局。

外圍重劃區則因推案量大，不少正逢交屋完工申貸的新案，所以受限貸令影響的程度相對大，因此在打炒房的大環境下，價格較易波動，若以短期持有轉售為目的，獲利空間將被壓縮；但對長期自住的買家而言，外圍重劃區的短期盤整，反而有機會撿到便宜，所以買家需嚴謹審視自身的置產目的，才能擬訂出最適合自己的購屋計劃。