邵立中觀點》人生應該買房嗎?(二)──先忘掉意識形態

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邵立中認為,在決定買房前,應先冷靜思考買房意義。   圖 : 謝步智 / 攝(資料照)
邵立中認為,在決定買房前,應先冷靜思考買房意義。 圖 : 謝步智 / 攝(資料照)

[新頭殼newtalk] 房價回不去了,就一定要買房嗎?當然不是!特斯拉與 XSpace 的創辦人馬斯克,就賣掉他所有的房地產,住在一間價值只有 5 萬美元的組合屋裡,如果你有比房地產更好的獲利方式,何必要把資產放在房地產呢?

所以,人生該不該買房?是一個沒有標準答案的習題,也不該被僵固的房地產意識形態所牽制,而是必須冷靜思考一幢房屋對自己的價值何在?

所謂僵固的房地產意識形態,就是有些人盲目地相信有土斯有財,房價只會漲不會跌,所以拼盡一生的氣力也要買一棟房,把自己變成房奴;又或者是,有的靠唱衰房市為生的名嘴,拼命灌輸年輕人不要買房,於是盡信名嘴的觀眾,雖然有心想買房,但因為誤信名嘴的言論,只能看著房價一去不回,永遠在感嘆買不起房,讓通貨膨脹吞噬了自己的積蓄。

每一個人都需要一個棲身之所,但不代表每一個人都需要買一棟房子。自住的房子不一定要買,買來的房子也不一定要自住。人生每一個階段對居住條件的需求可能是不一樣的。

譬如說,年輕或單身的人所需要的空間比較小,成家有了孩子就需要比較大的空間,或許還需要考慮學區的問題。等到退休了、孩子長大離家了,居住的空間和地點又都更有彈性了。既然人生對於居住的需求是變動的,為什麼要為了自住買房子,把這麼龐大的個人資源押注在不動產之上呢?

相對於其他形態的資產,不動產之所以為「不動」產,除了它的不可移動性之外,它的變現效率也是比較差的,資金的門檻也比較高。所以如果真的只是為了自住,租屋市場上的選擇很多元,真的未必需要買房。而且台灣房地產的租金投報率不算高,考量買房資金的機會成本,租房子並不會比較不划算。

當然,如果你的生活單純穩定不會有太大的變動,真心希望有一間屬於自己的房子,不用擔心房東漲房租、房子壞了不修,或者是趕你搬家,那就不要聽信建商的花言巧語,也不要被那種以唱衰房市為生的名嘴牽著鼻子走,冷靜思考自己的居住需求,就市場上的產品多看、多聽、多比較,在適當的時機選對物件出手。只要做好財務規劃,買一間房真的也沒有那麼難。

以大台北地區來說,一般年輕的薪水族,可能不要幻想第一次買房就要買進台北市,但所幸現在大眾運輸很便捷,台北市週邊的新北衛星城鎮,還是有很多年輕人 affordable 的選擇。如果每坪單價落在 40~50 萬的區間, 1,000 萬可以買到 20~25 坪的房子,對單身或人口不多的小家庭來說,可以是個小而美的窩。

年輕人要買一棟 1,000 萬的房子,不要被這個總價給嚇到了,重要的還是先做好財務規劃,善用青年首購的優惠利率,還款的寬限期,以及信用貸款與房屋貸款的還款時間差。

目前銀行的房貸還款期限可以長達 30 年,而且通常可以有 2、3 年的寬限期,也就是在寬限期內只還利息,不還本金。預售屋或新成屋的貸款成數通常可達八成,屋況良好的中古屋大部分也都可以借到七成。

所以,買一棟 1,000 萬的房子,一個可能的財務操作策略是,準備 100 萬的自備款,向銀行貸款 30 年期的 800 萬房屋貸款,並爭取盡量夠長的寬限期,另外再向銀行申請 100 萬的信用貸款。

這樣的策略,可以在前幾年攤還信用貸款的過程中,壓低房貸的還款金額(只還利息),這樣的月還款金額可能與租屋的月租金相去不遠,使個人的現金流能夠維持穩定健全。

等到房貸的寬限期到期,也許信貸也償還得差不多了,債務仍然維持在可負擔的範圍。又或者是,此時可以向銀行申請寬限期展延,也可以花一點點手續費,換一家銀行重新申請房屋貸款與寬限期。如果運氣好,房價上漲使房屋增值,這時候的貸款額度或許還能拉高,可以用來還清信用貸款,讓還款變得更輕鬆。

當然,這些財務操作方式,都需要以良好的個人信用為前提,也要評估自己收支之間的負荷能力。

綜合言之,在決定人生是不是要買房之前,冷靜想想房子對自己的意義何在是必要的。真的不必然要為了自住需求而買房,但若真的決定要為自己買一個窩,儘管台灣房價已高,買房也真的並不是那麼高不可攀。至於房子是不是好的投資工具?我們下次再聊。

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