鄭文在/為搶便宜「攔胡」法拍屋!因債務人這狀況 反而虧大了

文/正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

土地法》第43條規定:依本法所為之登記,有絕對效力。另外依照〈土地登記規則〉第136條規定:限制登記,包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記,及其他依法律所為禁止處分之登記。

所以當房屋被限制登記以後,在未塗銷限制登記之前是無法由賣方自由處分不動產的,包括房屋買賣。

偏偏「賠錢生意沒人做,殺頭生意有人做」,被法院查封中的案件,在被拍定之前,還是有機會承購的,只是承買人可能要先代位出賣人將債務部分清償,等撤銷查封登記,辦妥所有權移轉,再將全數抵押權債務清償,塗銷抵押權登記後結案。

被查封的房子在拍定前,仍有機會買賣。(示意圖/取自pixabay)
被查封的房子在拍定前,仍有機會買賣。(示意圖/取自pixabay)

法拍屋債務大於成交價 私買增風險

但是,並非所有查封案件都值得一搏,當債務大於成交價時,我們建議直接從法院拍賣取得可以避免買賣風險。如果,買賣價大於債務,因為擔心法院開標時「價高者得,錯失商機」,這時,總有人願意冒險一搏,也造成了承辦地政士的無形壓力。

建物或土地謄本,一直是我們參考不動產買賣的依據,抵押權的登記次序,讓我們知道要清償多少的債務才能取得該不動產。偏偏法院的查封登記,只會載明第一個聲請強制執行的債權人,後來的案件向法院聲請併案後,不會出現在登記簿謄本上,只能透過法院的併案查詢或是法院調卷,才能得到答案,有時還有非抵押權的一般債權人參與分配。

所以,最怕債務人的債務「如雪片般的飛來」,併案到法院,屆時承買人可就「剪不斷,理還亂了」!

私下買法拍屋最怕雪片般飛來的債務。(示意圖/取自pixabay)
私下買法拍屋最怕雪片般飛來的債務。(示意圖/取自pixabay)

債務雪片般飛來 撤銷查封耗時又費錢

實務上我們曾經為了圓買方的夢想,將法院查封中的案件透過私人買賣的方式買賣成交,詎料,前後去法院辦理了3次撤銷查封,才讓買方順利的買到該房屋。結果,比原來約定的買賣總價多支付了10餘萬元,終於順利完成買賣登記。

如果債務人的債務只有單純的銀行抵押權房屋貸款,沒有節外生枝的其他債務,或許買方就有機會快、狠、準的買到心目中的理想房屋。為此,可以請賣方提供聯合徵信中心的個人綜合信用報告,確認是否有其他債務存在而被併案強制執行,偏偏私人債務在這裡並不會出現,所以還是有作業風險。

建議有這種私下承買法院查封中案件想法的買方,由於債務人債務多寡的不確定性,公開參與法院投標,得標後將買賣價金存入法院,讓法院為房屋撤封,並核發權利移轉證書,由得標人單獨辦理所有權移轉登記,至於,拍定價金拍定後由法院向參與分配的債權人們做成債權分配表,直接分配,可免除一再查封的買賣風險。

●以上言論不代表EBC地產王立場

(封面示意圖/EBC地產王張琬聆攝)

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