銀行3指標 嚴查人頭戶房貸

工商時報【朱漢崙╱台北報導】 為了避免建商在建案完工後，透過人頭戶貸款來「撐」現金流，行庫近來在承作房貸業務時已高度警戒，並透過三大指標來清查是否有「人頭戶」問題，其中，倘若多名借款戶的還款來源為同一帳戶，將會被盯上。此外，借款人財力是否與房價不相稱，以及同一人在同一建案分別購置多個物件，也被視為重要指標。 上述問題不僅台銀、土銀、合庫等三大房貸指標行庫提高警戒，據悉，金管會也高度重視此一問題，在進行金檢時已將上述議題入列重點檢查項目，以避免銀行警覺性不夠，導致系統風險擴大。 行庫主管舉例，像是所得年收入僅50萬，但卻購置總價超過2,000萬、甚至3,000萬的房屋，明顯與其財力不對等；此外，通常在同一建案若購置隔鄰的2戶，尚可解釋為是「兩戶打通變一大房」的需求，但倘若同一人在不同樓層零散購入多戶，就會引來銀行高度懷疑，是否為建商找公司員工充當人頭戶，來向銀行借款套資金出來。 不具名的大型行庫高層指出，銀行之所以對新建案房貸嚴防人頭戶，追根究柢其實是目前房市並不好，且3年前開價在「最高點」的預售屋，現在已到完工交屋階段，讓銀行相當頭痛的是，現在實際鑑價的價格，與當初「買賣成交價」不少存在1成5至2成的落差，在房貸成數拿捏恐有風險控管爭議外；另一個問題即在於建商面臨銷售不佳，卻不思考對消費者「讓利」求售，反而透過人頭戶「灌水」，一方面美化銷售率，另一方面透過「人頭房貸」從銀行拿到資金因應現金流需求，變相「撐住」房價。 主掌房貸以及土建融業務多年的行庫主管指出，就市場實務來看，向銀行進行土建融貸款的建商，若以銀行給予7至8成土建融，以及後續整批分戶房貸最高8成來看，「建案完工後的銷售率至少要達到60％，才能清償向銀行的土建融貸款。」 但去年房屋移轉棟數26萬，雖然較前年有起色，但距離高峰時期40幾萬棟仍有相當距離，房市景氣仍欠佳，行庫主管指出，現在平均銷售率只有30％、距6成損益兩平點還差一半，但不少建商又不願降價，所以才動腦筋到人頭戶房貸。銀行最希望建商透過向消費者「讓利」來增加銷售量作為還款來源，而不是繼續透過銀行借錢來「撐」價。 此外，銀行指出若建商透過人頭戶借款，銀行對同一關係人的放款實際上已擴大卻不自知，其實相當危險。也因此，不論大型行庫或金管會，對3年前高價預售屋如今陸續辦理房貸交屋之際，都對「人頭戶房貸」問題嚴加盤查。