銀髮住宅未來房市新寵

【文/住展雜誌】台灣高齡人口比例逐漸升高，根據內政部人口資料顯示，我國65歲以上人口所占比率預估到2017年為百分之十四，達到聯合國所稱的「高齡社會」，2025年超過全台人口百分之二十，更邁入「超高齡社會」。面對高齡化社會的來臨，銀髮族住宅產品將成為一個值得關注的市場。

養兒防老的觀念已經過時，現代退休族流行「購屋養老」。一項針對網友進行退休養老購屋意向調查顯示，高達百分之六十二點二二的民眾退休後會買房子來養老，想住進民營的養生村或公辦的銀髮族住宅的人有百分之十五點三三，僅有百分之二點六七想依賴兒女而居。

隨社會觀念及家庭結構改變，父母多半不願意成為子女的負擔，因此如果能選擇的話，大多數的老年人不想跟子女居住，反而擁有自己的房子、自主性的生活才是老年人所希望的養老生活，「銀髮住宅」成為矚目的焦點。

企業爭食銀髮商機

「銀髮住宅」係指針對銀髮族設計之大型住宅區，目前美國每一年銀髮住宅市場規模即高達一百億美元，未來五年預估將成長至四百億美元，銀髮族住宅在先進國家相當盛行，而台灣每年也有高達數百億新台幣市場規模，面對規模龐大的銀髮住宅商機，企業集團爭相搶食，甚至有陰宅業者準備在台北市興建頂級銀髮住宅，爭食這塊銀髮商機大餅。

目前國內已有不少銀髮族住進銀髮住宅社區，較具規模的有潤泰集團的潤福生活新象、台塑集團的林口長庚養生文化村、北海福座泰和園、康寧生活會館等，都吸引許多民眾爭相詢問，而奇美集團的悠然山莊也因為特殊的歐洲巴洛克風格建築而打響知名度，這些都是民間興建的銀髮住宅。

大多數銀髮住宅社區皆採取保證金與租金制，除了每月負擔固定租金管理費用外，保證金將可在租期結束後全額退還。這種銀髮住宅在台灣逐漸蔚為風潮，不只有專人清掃居家環境，住宅設計也皆採取無障礙設施，房內設有紅外線感應器以及緊急救護鈴，最重要的則是每戶配有專門護理人員為住戶量血壓、體溫、呼吸以及脈搏。有的銀髮住宅社區甚至有醫生每週巡迴看診，營養師專門調配菜色。

社區服務相當多元

銀髮住宅社區的服務相當多元化，除了重視養老生活規劃外，有的社區並發展衛星定位協尋服務，訴求可以協尋走失老人，家屬也可以隨時撥電話或上網查詢長輩所在位置。銀髮住宅社區都特別強調團體活動和老人交誼，養生村有如老人的「重組家庭」，老人在這裡可以交到同齡朋友，但跟原生家庭並沒有斷絕。

台塑集團的林口長庚養生文化村為國內最大銀髮住宅社區，環境優美、地勢廣大，活動區域寬敞，提供專業的醫療設備及服務，並有專業人士可供銀髮族學習技能，社區內還有證券公司設立的小號子，每天早上都有老人去看股票，還有理財專員服務。唯一缺點是進駐門檻較高，除須年滿六十歲，還得體檢合格，許多行動不便老人想入住，卻不符條件，以致入住率與當初預期有落差。

潤泰集團在淡水的潤福生活新象，在一九九六年就開始營運，是台灣第一座五星級飯店式銀髮住宅，入住費用視房型與樓層不同，須繳押金六百五十萬元至一千三百八十萬元不等，每月另繳生活費，單人房為二點二一萬元，二人房型為三點八八萬元。營運十八年來，入住率高達百分之九十以上，目前平均年齡八十四歲，堪稱長壽村。

奇美集團的「悠然山莊」也經營得有聲有色，為南台灣指標型銀髮社區。悠然山莊面積超過七公頃，遼闊庭園休閒空間配上兩千三百坪仿歐式建築，設計只容納一百人，是相當舒適高雅的老人住宅。

結合保險長照業務

最近政府有意開放保險業經營長照業務，遠雄集團董事長趙藤雄在苗栗興建醫療財團法人遠雄健康生活園區，就是結合保險業長照業務、或養生保單的銀髮社區，國泰、新光等壽險業也在研擬投資計畫，未來台灣的銀髮住宅，可望呈現更多元的服務和風貌。

殯葬企業龍巖集團與佳醫集團合作成立佳醫護理之家，要在台北市南港車站對面的土地，打造成頂級銀髮住宅，將銀髮住宅與長期照護產業結合，鎖定高端客戶，將可與龍巖過去在塔位、生前契約和禮儀服務等產品「垂直整合」，發揮更大綜效。

財團經營的銀髮住宅，收費並不便宜，外界或以為這些企業賺翻了，但是這十多年來，投入的企業卻以虧損居多，主要還是民間觀念的問題。很多人認為把爸媽送到老人院是「不孝」，不願背負這種社會壓力，也有老人擔心別人看他是無人孝養才住進養老村。此外，銀髮宅的軟硬體設施必須經常翻修，尤其是醫療、照護的軟體服務，投注成本極大，並非短期可回收。

銀髮住宅收費太貴

銀髮住宅市場商機龐大，但因國人對於養老退休住宅觀念尚未完全建立，而且目前臺灣法規上對於銀髮住宅設施，並沒有明確的規定，法令也不夠完備，造成銀髮住宅叫好不叫座。許多企業集團看好銀髮市場，競相投入興建養生村，卻發現市場反應不如預期，致使有些企業的腳步因此放緩。

銀髮住宅收費太貴，是許多銀髮族打退堂鼓的另一重要因素。除了押金外，每月還要另繳生活費數萬元，以入住一年來計算，大概就需要花費台幣五十萬元左右，這樣的花費對中產階級的銀髮族來說，可能稍嫌昂貴了些，很多老年人聽到要一次拿出這麼多錢，便打消入住養生村的念頭。

其實，老人不見得都喜歡和老人住在一起，反而希望和年輕人混居，主要是怕被歧視和貼標籤，這也是養生村或銀髮住宅推動上的一大困難。

當地居民強力反對

民營的銀髮住宅社區收費太貴，那麼為何不由政府主導開發銀髮住宅？幾年前國產局曾想在內湖康寧專校附近推出銀髮住宅設定地上權標案，結果因為當地居民強力反對，還揚言就算完成招標，也要讓銀髮住宅蓋不下去，最後國產局只好臨時喊卡，全案胎死腹中。

當時居民反對招標的理由，除了擔心大批老人進住後，救護車頻繁進出，將破壞當地居住安寧；並認為當地會充斥著外傭推著坐輪椅的老人，居住品質變差，房價恐將因此下跌。

公營不成，民營又太貴，如果老人不願住進民營的養生村，又不願意成為子女的負擔，不想跟子女居住，還有一種選擇，可以自己買一棟適合老人居住的環境中過「獨居」生活的住宅。

男女壽命不斷延長

由於醫療技術的發達，國人的壽命不斷地延長，預計幾年後男、女性的壽命將雙雙突破八十歲。也就是說，六十五歲屆齡退休的老人，還得度過長達一、二十年漫長的歲月，因此，如何讓老人舒適過「獨居」生活，成為重要課題。

老人體力大不如從前，若行動自如還好，就怕行動不便，走路得靠輔助器具，另有些老人因膝蓋退化，不能久站或是得坐輪椅出入，在住居的要求上，就更加重要，因此，選購老人住宅有個新趨勢─「醫療+住宅」。

對於養老，民眾優先考量的是健康照護及安全性，因此住宅若配備和醫院的照護連線系統或與保全相連的急救告知通訊，或者直接在社區配置醫療團隊，是退休族群看屋的重點。老人的家中最好有緊急呼叫鈴，包含浴室、床邊至少各一個，長者們若有緊急狀況都可以按鈴尋求幫助。屋內設有和醫院或保全連線的遠距照護系統，也是銀髮住宅必要的配備。

無障礙環境的規劃

適合老人的住宅必須是「無障礙住宅」，隨著年齡的增加，老人的身心逐漸衰退，生活環境的「安全」被列為切身的問題。無障礙環境的規劃設計，可以避免絆倒、滑倒、跌倒、墜落等意外發生。行動不方便時，必須借助於柺杖、助行器等輔具；空間關係良好，可以避免許多不必要的交通，就可以減少很多不必要的無障礙設施。

老人的住宅屋內還要加裝防滑、扶手設施，特別是在浴室等潮濕的地方，降低行動不便的長輩，因滑倒發生骨折或摔傷的危險。

老人在購屋養老時，應以電梯大樓為優先，若限於預算而買中古公寓，則以低樓層居住為主，至於室內裝潢，要多設置家居生活的輔助器具，可以滿足生活便利的各個面向，讓長者活得更有尊嚴。

應符合三安的要求

簡單地說，銀髮住宅首重生活環境便利，老人的住宅居住安排應符合「安定」、「安心」、「安全」等三個原則。

銀髮族因年齡較大，可能會有睡眠障礙問題，但多半又不想住太高，可優先選擇面對社區中庭、中低樓層戶型，入夜後較不受馬路車潮噪音干擾，睡眠品質較佳。

通風差且缺乏日照光線的屋子，不只會影響健康，也會使心情憂鬱。所以要讓銀髮族活的健康，一定要為他們挑選一間通風良好、採光充足的銀髮住宅。如果鄰近醫院，最好不過了，我們身體的機能會隨年齡的增長而衰退，因此對銀髮族而言，醫院絕對是不可或缺的選購住宅考慮條件之一。

買屋重視「養老元素」

另外，鄰近有公園綠地的房子，提供銀髮族運動、散步的去處，讓長輩們多親近大自然，呼吸新鮮的芬多精，不只身體健康，連帶也使人心情愉悅，這也是選擇銀髮住宅的重要因素。

對銀髮族來說，退休後的生活不再以工作為重，與人之間的社交活動反而會成為生活重心，所以居住社區的社交活動空間和交通是否便利，也成為選擇居住必須考量的。

老齡社會快速來臨，銀髮族住宅產品未來將成未來房地產主流產品，即使是年輕人買屋時也要重視「養老元素」，為家中長輩選購一個安全的住家，讓辛苦了大半輩子的父母親，能夠住得健康安心，活得更長壽。

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