開店6法 打造百貨獲利心經

工商時報【李麗滿】 宏匯集團董事長許崑泰從製造業起家，20年來在大陸切入商業不動產開發轉而跨入商場零售領域，近年更與凱悅聯手在大陸擴展酒店，今年挾群光百貨經驗返台插旗新莊副都心將開出首家宏匯廣場；無論是大陸百腦匯、群光百貨還是群光匯、宏匯廣場，許崑泰做什麼都是親力親為，他坦言為了做商場，連續20年都在看百貨逛百貨，看規模、看品牌、看動線，他說，挾20年零售經驗，打造具競爭力百貨商場，開店6指標缺一不可。 他以過去20年百腦匯、群光百貨在中國大陸發展，群光百貨陸續於武漢、成都、西安開出大型群光百貨，當時基本以商場規模「3萬坪、停車位2千個」為原則才具競爭力，他說，在大陸的商辦開發案動輒5-6萬坪、甚至10萬坪，2003年武漢店規模2.5萬坪，截至目前為止年營業額達120億元新台幣，每年還有兩位數成長。 許崑泰20年蓋過超過40棟大樓，投資商業不動產開發案最重要就是報酬率，他的投資哲學就是報酬率要在「20年回本」，像是宏匯廣場BOT達50年，20年回本，後面30年都淨賺，才有開發價值；像是大陸武漢店開幕第三年就開始賺錢，至今武漢店已賺了10多年，而成都群光百貨也是獲利好幾年了，許崑泰常對外說，他不是做房地產，不賣房子，他蓋的是商業不動產，都是堅持「長期經營」。 而豐富的百貨零售經驗，也讓許崑泰歸納出「六項指標」開店術，且「缺一不可」！他說，第一個不外乎是競爭環境，像是信義區競爭環境惡劣，中國大陸地愈來愈貴，競爭愈來愈激烈，迎戰電商就是一場硬戰，所以接著就要考量商場規模與停車場等，相對過去群光百貨愈開愈大，像是西安店就高達4.5萬坪，去年底新品牌「群光匯」分別在廣東汕頭、山東德州開店，規模就控制在2萬坪以下，但相對在投報效益上會提升。 而其他考量重點還包括地點位置，一定要在交通樞紐，擁有軌道經濟效益，帶動人潮，此外因應各個區域不同，所規劃的商場定位與商品力引進等也是決定開店後能否在三年後開始賺錢。 當然最後兩項則是攸關經營團隊與促銷力，許崑泰說，他相當注重各個專業領域人才，以大陸群光百貨來說，許崑泰不惜代價挖角來自台灣前三大百貨體系包括新光三越、SOGO、遠百等人才，尤其是經驗豐厚人才，其中截至目前，包括大陸群百、台灣宏匯廣場的負責主管都是來自新光三越體系。 許崑泰說，為了做商業不動產開發，這20年來他連續到世界各國看百貨公司、看購物中心商場，以前常到日本、美國、歐洲看，現在也會往杜拜、南向國家像是曼谷、馬來西亞等地看，但要不要投資，就要進一步做投報評估，像是中國大陸土地愈來愈貴，加上供過於求，除非土地最便宜，否則很難再加碼投資。 許崑泰說，像是信義區走幾步就有商場，競爭環境太惡劣，而新莊宏匯廣場有150萬人卻沒有一家百貨商場，就是最大競爭利基。為了規劃新莊宏匯廣場更具娛樂體驗，他親自前往SONY日本東京的Zepp參訪，還與總裁黃坤泰一起到現場體驗搖滾區的人擠人與音響震撼，他說，重低音太震撼了，心臟受不了，5分鐘就會出去一次，但又因太有趣，又進場體驗震撼，而自營引進日本VR實境館，他也親自赴日本體驗高空懸崖救貓的VR遊戲，看來商場零售依舊是讓他愈玩愈起勁的動力。