防賴帳 善用租戶評估服務

多家網站和應用程式為租客打分，檢查信用分數，預測驅逐的可能性。房東和租客糾紛層出不窮，對於房東來說防患於未然才是關鍵。現在有多家網站和App提供租戶評估服務，律師也分享撇步讓房東減少相關爭議。

目前有多個平台提供租客調查服務，如Mysmartmove、Rentredi和Rentspree等，包括租客的信用檢查、犯罪、驅逐和收入報告。這些平台主要是為租戶篩選而設計，其檢查使用ResidentScore預測租客驅逐風險準確率，比傳統信用評分高15%，幫助房東做出更自信的租賃決定。

這些數據來自全美的國家數據庫超過3.7億條犯罪紀錄，可為房東提供全面信息。另外受公平信用報告法規（FCRA）約束的驅逐數據庫裡，擁有2700萬條驅逐記錄，涵蓋全美50個州和華盛頓特區，讓房東了解租客的被驅逐歷史。

律師劉龍珠表示，他處理過很多租客和房東的案件，加州無論是法規還是一些法官都相對偏向租客，對房東很不友好。一些住戶可能幾個月甚至一年都趕不走，即使要趕走租客，也讓房東勞民傷財。

他半年前在一個華人城市處理一件房東和租客糾紛案件，這名住在後院的華人男性租客把煤氣罐打開，揚言要炸掉房子，以此威脅華人房東。結果消防局、媒體電力公司和警局如臨大敵。雖然這名房客現在已被趕走，但是拖欠房租的官司還在打。此事讓房東懊悔當初選房客時沒有篩查。

他表示，想規避風險，首先要調查租客背景信息，看租客是否有打過租房官司。如果房東管理的出租單位比較多，建議最好找一個出租經理，能在中間起一個調劑作用。另外，如果沒有第三人在場，房東不要去異性租客的房間裡，避免節外生枝。

加州很多華人改建後屋，水電是基本要求，如基本設施不全，沒有熱水或沒有電會構成非法出租，房東就無法追討到全款房租。根據加州1632法律，如果房東和房客在討論租約時使用中文，但租約是英文，那需要有中文譯本，避免各說各話。另外在租客搬走前，房東要和房客做房屋檢查（Walk Through），這樣房東才可根據房屋損耗扣錢，不然不能剋扣押金，但很多華人房東忽略這項檢查。

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