降低波動穩穩收租!觀察REITs ETF有沒有這類資產

REITs(不動產投資信託基金)投資不動產,而REITs ETF則是投資「一籃子的不動產」,藉由分散標的來達到風險分散。這一籃子的不動產,依照常見的投資項目可以分成3大類,包含:傳統產業、強勢產業和特殊形態。其中,隸屬於特殊形態中的「基礎設施」,在市場波動中,可望替投資組合帶來較穩定的收益,若投資人擔心大波動,可觀察REITs ETF是否持有該項資產。

想要更進一步認識REITs ETF,挑出適合自己的投資標的,可以先從它們的投資項目開始了解,常見分3大類:

①傳統產業:譬如辦公室、住宅、零售業、旅館等,也就是一般地產開發商「開發給人住的相關物業」。

②強勢產業:譬如工業地產、物流中心、資料處理中心、電塔、醫療保健設施等,屬於因產業發展、人口變遷而出現的新興需求。

③特殊形態:譬如土地租賃、監獄、廣告看板、林業、學生宿舍、基礎設施等,屬於較為特殊或進入門檻較高的地產需求。

傳統產業回復生機、醫療保健擁長線趨勢

目前這3大類投資項目的狀況,各有不同。2020年疫情爆發,當時旅館、零售業等生意蕭條,甚至辦公需求也紛紛改變型態,改為居家或遠距辦公,企業租客不再需要大的辦公空間或因生意下滑為省租金而選擇退租,使得整體傳統產業的持有者相當悲觀。

但是,根據彭博調查,隨著今年疫情慢慢解封,民眾為購買非必需品到實體店面,而非網路的比例大幅回升至6成以上;世界旅遊觀光協會(WTTC)也在4月時預測,全球旅遊觀光業將在2023年恢復至疫情爆發前的水準,顯見傳統產業的狀況已慢慢復甦。

而疫情期間,工業地產、物流中心、資料處理中心、電塔等需求大增,但現在因為美國科技股出現波段修正、供應鏈逐漸回復秩序,企業不再需要為了囤貨而承租倉庫等,使得這幾項物業的成長力道出現疲軟,雖然長線仍看俏,但短期的波動度增加。不過,同屬強勢產業中的醫療保健設施則因人口趨勢老化未停歇,長線仍有相當的需求水準。

至於特殊形態的地產,在景氣向下循環的過程中,「政府還是得租用監獄用地、基礎設施等,且租金並不會下調。」但是景氣上漲或是物價通膨時,相關的租金卻可以合理的調漲,因此這類的地產多半具有較高的產業護城河,租金價格也較有僵固性。

長期來看,不動產具有抗通膨的實力,若投資人想靠REITs ETF打敗通膨,卻又擔心經濟陷入衰退而造成配息率大幅下滑,不妨先觀察REITs ETF的投資組合中是否具有特殊形態的地產,藉此降低波動、穩定收租。

另外,在挑選時,還可以觀察投資範圍,目前REITs的市場規模雖然以美國最大,但集中在單一國家,不免俗地還是會承受來自單一國家的風險,若想要降低風險,可以優先選擇投資範圍為全球的REITs ETF。

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