限貸令、減降令齊發，營建股倒地！長虹(5534)、富旺(6219)...丁彥鈞：這5檔長線看旺「它連6年EPS逾10元」

今年以來表現亮眼的營建股，近期在央行推動「限貸令」政策、預期影響房市銷售的情況下，表現欠佳。

不過專家認為，房市長多格局未變，可趁此利空尋找長線發展仍佳的優質股。

最近受「銀行限貸令」與「央行減降令」的影響，許多購屋族表示，銀行貸款的錢下不來，無法交屋。而在台股市場，隨著相關消息釋出，營建股也瞬間倒地。究竟這回政府出手打壓炒房的政策，對營建股的利空效應該如何解讀？

先就外界所稱的「銀行限貸令」解釋，這是依據《銀行法》第七十二之二條的規定，「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之30」。

不過，銀行通常不會等到這個比率達30％才停辦貸款業務，實務上，大多以28％作為風險控管的警戒指標。

關於上述比率，金管會日前公布，今年上半年已有13家國銀超過27％；但若以反面解讀，台灣目前的39家國銀中，多數銀行應仍有額度可提供申請貸款。而這項規定是針對商業銀行，包括土地銀行、農漁會、信用合作社或是壽險公司，都不受該條法規的限制。

此外，若商業銀行持續吸收存款，或發行金融債券，不動產放款的金額就可以持續上升。

事實上，2023年由於出口衰退，銀行擔心吸收太多存款、貸放不易，恐導致爛頭寸過多的情況下，相對缺少吸收存款誘因。但2024年景氣已回溫，目前景氣燈號轉為紅燈，應能提升銀行吸收存款的企圖。

▲達麗積極布局高雄房市，獲利逐年成長，且於公司章程設定「 股利配發率至少60％」政策，對股價具長線支撐作用。（圖／取自達麗建設臉書）

限貸令衝擊中古屋市場

值得注意的是，由於預售屋在完工交屋前不需要申請房貸，而大型建商預售屋在完工交屋時，通常也有配合的銀行承作房貸，因此《銀行法》的「限貸令」，對中古屋所造成的影響應會比預售屋更加明顯，業界也預期，接下來房市銷售重心不排除會從中古屋轉往預售屋。

至於所謂「不動產減降令」，則是中央銀行在8月中旬起陸續邀請34家國銀與信用合作社總經理座談，並請其自主管理不動產貸款總量，根據央行的說法，「本行係以道德勸說方式，請銀行依據自身經營情況，研提未來一年自主管理之不動產貸款具體量化改善方案。」而各行提報改善方案的時間，訂在九月六日。

業界解讀，央行直接祭出的「不動產減降令」，等於直白要求銀行必須設法減少對不動產的放款。而對銀行業者來說，最直接的方法就是「以價制量」，提高不動產的放款利率，此舉確實將導致不動產的需求減少，預估之後銀行不動產放款的利率會高於其他產業，房貸利率會與央行的重貼現率脫鉤，由市場供需決定合理的利率。

整體來說，政府近期措施的確可能會造成房市買盤降溫，但降溫強度仍有進一步觀察的空間。再者，如果以實質面而論，支撐國內房地產的長期正面因素也並未改變。如在台商回流設廠、經濟持續成長下，廠辦需求持續增加，進而帶動周邊房市需求。

就業機會為房價一大支撐

事實上，近年房價漲幅較高的地區，如新竹、台中、台南、高雄等，都有科學園區加持，足見近年房價的漲勢，仍有就業機會帶動的基本面成分做支撐。

在此之下，近日營建股受到政策利空壓抑，或許反倒提供投資人檢視基本面，找出被錯殺或被低估標的進行長線布局的時機。

舉例來說，廠辦三雄之一的長虹（5534）持續受惠於台商回流設廠，業績有望成長，據推估，若該公司推案全部完銷，未來6年的EPS有機會年年超過10元。

至於達麗（6177）受惠南部房價上漲，且二四年股東會中通過決議，將「每年至少配股6成，其中至少60％為現金股利」寫入公司章程，未來股利可期，也可留意。

此外，2022年獲得寶佳集團入主的瑞築（6198），在台南與苗栗購地推案，目前股價淨值比相對於集團其他企業明顯偏低。

富旺（6219）則是過去受困於投資虧損，2022年本業虧1億、業外虧損高達近10億元，但2023年第三季進行減資再增資後，目前已回歸本業經營，由於手中案量眾多，預估未來每年獲利應可相對穩定，股利配發空間頗可樂觀預期。

總之，雖然「銀行限貸令」與「央行減降令」會對不動產市場造成負面影響，但在國內大環境仍有利的情況下，基本面良好的建設公司，獲利仍有機會逆勢成長。

（本文作者為證券分析師，現任職啟發投顧）

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