陸港觀盤－房市拐點恐拖累陸股？投資人應謹慎

工商時報【元大投信總經理劉宗聖】 大陸國家統計局日前公布10月份70個大中城市商品住宅銷售價格情況，其中，北京、上海、廣州、深圳新建商品住宅銷售價格與9月相比持平，二手住宅銷售價格則下降0.2％，這是今年首次出現4個一線城市二手房價全部下跌。若回溯到9月份：4個一線城市新建商品住宅銷售價格，與8月相比下降0.1％，二手房房價同樣下降0.1％。 擴大觀察，10月份有14個城市的二手房價較9月有所下調，是9月份（7個城市）的兩倍！雖然部分二、三線城市的房價仍在上漲，但一線城市及部份熱點城市如天津、廈門、海口等，皆呈現房價連續下跌趨勢。顯示從2013年的「國五條」開始，經歷了5年的一連串房控政策，在這兩個月似乎終於看到了些許效果。 另一個令人關注的訊號，6月11日，雲南京鵬地產被爆出3億元人民幣（下同）債務到期未償付的情況；7月16日，中弘股份發布公告稱新增的逾期債務本息合計高達2億元，若加上之前逾期的債務共達43億元；8月13日，剛泰集團面臨債務危機，欠款14億元，將賣掉浙江第一高樓抵債等。 雖然說今年大陸頻頻爆發企業債務危機，但上述提到的都是房地產公司。在大陸政府持續去槓桿下，房地產行業本來就是槓桿使用率最高的行業，再加上房市降溫以及多數房地產公司的整體負債率本就偏高的多重負面因素下，房地產行業的前景著實令人擔憂。 有些評論認為，房市熱潮降溫，資金就會從房市流到股市，對股市應為利多。這個論點在大陸市場可能不適用的原因有二：第一，經歷了2015年下半年大陸股災以及2016年熔斷問題，大陸散戶對股市信心已經喪失，許多資金因此而轉到房市。 僅管目前房市出現些許調整，但陸股仍在低迷狀態，再加上中美貿易戰等因素影響，「過去5年房市不懼市場各種干擾訊息持續堅挺」的印象已烙印在許多投資人心中，短期應不會有太大的賣壓。 第二，還有一批投資人會將資金投入高收益型的理財產品或者固定收益商品，這些商品多數標榜著5％甚至更高的收益，且到期時間最短可以僅一個月，遠高於不到2％的一年期定存利率。這類型的投資人，有可能是股市的受災戶，也有可能僅是追求穩定收益。 這些投資人往往忽略了這些產品的後面多數是以房地產公司債做為主要投資組合。就算知道，在過去房價持續上漲的過程，也會認為房地產公司的營收能力強，應不會有債務無法償還問題，而忽略了因為房地產公司有高資金與高槓桿需求，才會發行票息率如此高的債券。 僅管官方打房打了5年，但所謂上有政策下有對策，房市仍持續上漲5年，這是多種內外部原因所導致的結果。許多投資人甚至有共識認為，打房政策持續出現，只是因為房市還會再漲，房市不敗已成為投資神話。 若房市拐點真的來臨，再加上大陸堅定的去槓桿政策，對於體質脆弱的房地產行業可說雙重打擊，繼於「股市萬點論」、「債市剛兌論」後，「房市不敗論」也出現被打破的危機，屆時大陸投資人又將面臨新的信心潰散，此番連鎖效應進而衝擊目前的股市是有可能發生的。 慶幸的是，大陸股市仍處於低檔，投資價值明顯，下跌空間有限，但上漲的資金動能可能要拉得更遠，投資人此時不宜躁進，應以分批且規律性策略布局陸股為宜。