Yahoo奇摩新聞 領展股價跌浪未完 剖析買入時機
本港7月中開始突爆出疫情第三波，確診宗數近以幾何級數上升，令人憂慮。港股原有升勢亦窒步。新經濟股繼續獨當一面，而本港收租股則黯然神傷。九倉置業（SEHK:1997）於7月20日收市大跌5.86%，低見30.5元，希慎興業（SEHK:14）跌4.66%，低見21.5元。如果疫情惡化商場人流勢大減，零售銷售又再冰封，政府派錢1萬元消費效應變成「藏富於民」。
疫情大爆發，從事民生消費的領展（SEHK:823）旗下商場亦無幸免，慈雲山中心及街市成重災區。集團股價即時回軟，於7月20日跌1%至60.35元，距離3月中低位56.25元，只差數元，亦跌穿以往回購價近64元，走勢呈十連陰，領展股價弱勢已成。導致領展股價弱勢的因素何時逆轉？
疫市下物業重估虧損能否扭轉？
領展於6月初公有2020年3月底止全年業績，出現上市15年首次蝕錢，雖然物業收入淨額升6.9%，不過投資物業組合估值跌11.6%至1932億元，投資物業公平值虧損高達239億元，令集團期內轉盈為虧蝕173億元。期內續租租金調整率下調至12.6%，反映加租能力轉差。
何以物業估值跌價？首先，估值是由淨租金收入÷資本化率計算出來，而資本化率（cap rate）如何得出？按物業地點、類型、租客質素及付租能力、鄰近物業租金回報率及未來租金增長潛力等等因素決定。
一般而言由專業測量師決定資本化率水平，資本化率愈高反映估值愈低。領展去年度零售物業的資本化率，由之前3%至4.2%升至3.1%至4.5%，令估值下跌。換言之，領展的商場的承租質素及租金增長出現負面變化，成為股價下跌原因之一。
問題是，未來集團的資產會否再被減值？最重是考量就是香港經濟狀況及疫情何時退卻。例如領展的商戶承租能力，商場的零售銷售高低，以及未來領展加租能力。尤其是如果本地疫情惡化；政治因素持續在港發酵；全港商場租金再呈下跌趨勢，那麼領展物業有再被減值可能。
其實領展收租業務相對有抗跌力，首先商場主要涉及一般民生銷售，租金跌幅較奢侈品商場為少。再加上領展於本年度物業組合租約到期比重不大，只佔23%，而租約到期高峰是2022至2023年度，續租比重高達41.3%，所以今年集團面對減租壓力不是最大，兩年後才知曉加租壓力多大。
何時是入市領展時機？
1.疫情數字指標
去年度按各行業佔公司每月租金百分比分布，飲食佔28.9%，超市及食品佔20.6%，街市／熟食檔位佔14.6%。在疫情緩和期間，飲食生意可勉強支撐，但超市及街市銷售最好，因市民多留在家煮食，尤其於過去年度領展的超市及食品商戶銷售額升8.3%，反映領展租戶組合有抗疫能力。
不過，由於社區已大爆發，目前領展商場及街市人流大減，個別商場內商戶及街市停業，市民警覺性提高，減少出外。集團租戶中以飲食業最受打擊，生意難做，領展於新年度難以大幅加租。所以，如果疫情影響屬短期，未來確診數字轉跌，是吼買領展重要指標。
2.落實收購指標
證監會對放寬REITs投資限制或開綠燈，領展提出擴大投資物業種類，市場一直憧憬集團再收購回報更高海外物業。以領展內地商場為例，加租幅度較本港為高。集團手頭流動資金有162億元，包括現金79億元及融資83億元。所以集團有財力購高回報項目，是催化資產增值好機會，亦是買入訊號。
3.再回購單位指標
集團於過去年度回購了5190萬個基金單位，而過去多年平均回購價為63.79元，目前股價已跌穿回購價。如果公司不進行收購，而改為重新啟動回購計劃，亦是股價利好消息，顯示管理層認為股價折讓太大，散戶亦可以考慮跟入。
投資結語
短期而言，領展受到疫情對本地零售打擊，以及本地政經不穩困擾，難以於短期大幅加租。不過，如果上述三大指標出現轉好訊號，反而帶來趁低吸納領展良機。畢竟多年來集團維持基金分派增長，即使未來加租幅度有限，壓抑了分派加幅，但房託派息比率仍高，現價股息高達4.76%，有吸引力。
延伸閱讀
本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者Cyrus Li沒持有以上提及的股票。
The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2020
