領航社會住宅營運 新北住都中心要讓市民「穩住．住穩」！

‧顏瓊真

作為全台第一處地方層級的社宅及都更專責機構，具有「公法人」位階的新北市住都中心，不僅在推動都更上端出好成績，更在社會住宅管理及營運上，獲得高分的優良評比，且通過ISO9001認證，另站在好還要更好的自我要求下，第一個成立「社宅家+聯盟」，要給社宅住戶最優良的居住品質。

新北住都中心執行長錢奕綱指出，「安居樂業」為新北市長侯友宜所提的市政願景，因此，在110年1月成立新北住都中心，並承接新北市社會住宅管理業務，從最初接手的九處到今年(112年度)已達十六處社宅，另有受託一處出租住宅，累計管理戶數達2,476戶，不過，到113年度預計將再翻倍達到三十餘處，總戶數上看4,600戶。

全台第一個「社宅家聯盟」

新北住都中心董事長陳純敬也在落實民眾所期許的「居住正義」時，將社宅的營運管理定位在「穩住、住穩」的目標上，並在其登高一呼下，於今年九月攜手台灣物業管理學會、崔媽媽基金會、台灣建築醫學學會，及台灣建築中心等民間專業團體，成立全台第一個「社宅家+聯盟」。

其中，台灣物業管理學會可協助專業物管人員培訓及教育訓練、崔媽媽基金會可協助弱勢租屋相關議題及租屋糾紛法律諮詢，台灣建築醫學學會可進行社宅健診與管理績效評估；台灣建築中心則進行社宅建築物節能診斷、智慧建築及綠建築標章認證。

錢奕綱說，結合各領域專業團體籌組「社宅家+聯盟」，透過聯盟跨領域合作，持續提升社宅「居住品質+、住宅安全+、物業管理+以及社區關懷+」等多元服務，要給社宅住戶更溫暖的家。

台灣建築醫學學會理事長張智元指出，作為全台第一個成立住都中心的縣市，新北市住都中心有很多作為都是領先全國，雖然相較於國家住都中心及台北市住都中心，財政資源相對較少，但卻是最能想辦法擴大服務層面的廣度及深度。

以這回領先成立「社宅家+聯盟」來說，就是非常好的例子，因為新北住都中心深知，未來要管理的社宅戶數會更多，絕非單兵作戰就能做好經營管理。

因此，結合第三方外部專業團體的合作，藉各家之長來把社宅服務做的更全面及圓滿，是值得鼓勵與肯定的。

分級租金新制將上路

除了尋求外部合作的奧援，新北住都中心在成立近三年來，也具有很好的運營能力，中心接手以來共完成十七次社宅招租，整體入住率達95%以上。

錢奕綱說，新北市社宅原本是依照「身分別」，採用一般戶市價8折，優先戶64折的方式來訂定租金，對承租戶申租本就具有一定誘因，但新北為呼應住盟以及民間團體的呼籲跟倡議，採用依照承租戶的所得及可負擔能力作為租金分級依據，實施社宅分級租金制度。

因此，新北將於113年度改採「分級租金制度」，未來將依家戶所得階層分4個階層，以今年為例，4個階層分別為家庭成員每人每月所得為1萬6,000元、2萬4,000、4萬元及5萬6,000元以下；最新適用將是預計明年招租的土城大安及土城永和社會住宅。

長者安心居住方案

此外，針對市場普遍存在高齡、獨居租屋歧視問題，新北也領先全國提出社宅「安心居住」方案。

錢奕綱說，人口高齡化是社會趨勢，新北市推動「長者安心居住方案」，未來除非不符承租資格、違反租約管理規則，或有因疾病治療、入住養護機構等無法長期居住於社宅之情事外，社宅住戶在原租期屆滿後，只要年齡達65歲以上都可以繼續申請承租，避免長輩於更高齡情況下再次面臨租屋難尋之窘境。

居住在三峽國光青年社會住宅承租戶林女士，現年七十二歲，因獨生女兒嫁到香港，偶爾才回台看她。

她說，以她的年齡，女兒又未同住的情況，坊間並沒有房東要把房子租給她，女兒原本很擔心她要住在哪？後來看到社宅可以申請，因她出過車禍，領有殘障手冊，優先戶積分高一些，最後成功抽到入住資格。

每天都會到管理中心櫃台前聊天的林女士，個性外向、樂觀開朗，她說，入住兩年來，住得很舒服，很享受安靜及追劇，不受人打擾的獨居生活，很謝謝政府的社宅政策，讓她有安心立命之處。

一開始就在新店央北社宅擔任總幹事的王添明談到，身為社宅第一線現場管理人，更能了解新北住都中心對住宅的用心，以央北社宅來說，長者非常多，且有高達10%為獨居者，隨著他們年齡的增加，行動力大不如前，中心一聽到這個反映，立即改善公共設施的開關門改用自動門，或是用磁扣感應，讓長者進出方便。

另只要社區有硬體修繕需求，也是一反應就派員來處理；此外，針對社區公共空間有些照明，也改用燈光感應等節能改善；另一到陰雨天，有些區域的照明稍顯不足，則一一加強照明，讓社區住戶的進出，都是安全無虞。

育兒家庭入住機制提升措施

錢奕綱另談到，市府透過居住資源分配，深化對弱勢族群照顧，為鼓勵生育、減輕養育子女家庭負擔，特別針對《住宅法》第4條規範以外的育兒家庭制定加籤方案，希望提高其入住社宅機會。

他說，明年將上路的「育兒家庭入住機制提升措施」實施後，育有2名以上0-6歲子女之家庭可提高2倍入住機會，最快將於113年新招租及隨到隨辦之社宅施行。

持續創新服務

有關社宅的管理，錢奕綱指出，住都中心持續精進居住品質與安全，提升專業管理效率，並以智慧化設備取代部分管理人力，並有以下的創新作為：

一、招租作業流程取得ISO-9001國際認證：

住都中心111年首創全國社會住宅領先導入「ISO 9001：2015品質管理系統」，針對招租作業品質手冊、招租遞補作業管理、設備管理、申請人檔案管理、鑑別與追溯管理、矯正措施管理等，逐步建置統一SOP品質管理系統作業程序，提升管理能效。

二、導入電子門禁及保全系統，節省夜間保全人力支出：

中心在永和秀朗、新莊新豐、板橋府中社宅等小型社宅導入電子門禁系統及使用夜間智慧化電子保全設施，以機動巡邏保全替代社宅定點保全，節省夜間保全人力支出。

三、線上招租簡易申請：

為使民眾申請社宅更加便利，在111年度辦理永和、板橋、新店、土城等行政區共6處青年社會招租，更提出聯合招租的三項創新作法：

(A)6處申請：同時開放6處社宅申請供民眾選擇。

(B)單一申請：如民眾符合資格，同一份申請文件可申請多處社宅。

(C)簡易申請：先前已申請過土城員和社宅的民眾，可用已審查通過的資格申請其他6處社宅，不須再額外提供申請文件。

由於前述多樣化的便民申請方法，該次申請人數多達1,890人，平均每人申請社宅選擇處數約達3~4處，可增加選擇及提高申請入住機會。

四、持續推行社宅家具租賃服務：

錢奕綱談到，很多承租戶並不想花太多錢購置家具，以免搬家時帶不走，而住都中心配合家具租賃服務，提供更彈性且多元的選擇，至於有自備家具的租客也可針對不足部分單項承租；無自備任何家具或是短期居住的租客，也可利用這項服務，在短時間內讓優質家具一次到位或是試用體驗。「以租代買」免去未來家具丟棄的煩惱，促進循環經濟，降低環境負擔。

大數據探知住戶的需求

此外，很多人對於住家需求，都是先求「有得住」，接著，就想「住得舒服」，但社宅戶數愈來愈多，如何探知他們的需求呢？

錢奕綱表示，經由近三年的管理，積極建立「大數據」分析，包括：

一、社宅民眾申租資料大數據分析：

在土城員和社宅針對民眾招租申請資料進行大數據分析，就申請方式、申請資格、申請房型、年齡、性別及居住地等條件做敘述性統計、交叉分析及GIS分析等。以上述大數據分析結果為基礎，可回饋運用於其他社宅規劃興建、使用管理之參考。

二、社宅用後評估問卷設計：

中心辦理社宅用後評估(POE)研究，目標係針對住戶問卷項目進行設計，並舉辦專家學者諮詢會議分析討論問卷內容，經確認問卷後試辦發放，並進行後續分析檢討。研究結果後續可作為營運管理政策及相關制度推動之參考。

錢奕綱最後談到，新北的社會住宅，不僅有最新穎、美觀建築，更重視居住品質，因此，社宅也進駐公共藝術、跨世代共居及合作共居等團隊，透過多樣型態的活動辦理，進而凝聚社區意識和建立緊密的鄰里連結，就是要讓社宅成為一個「大家庭」，讓大家能夠「安居」及「樂居」。

▊執行長錢奕綱

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