頭條揭密》陸房市危機隱現 李嘉誠潘石屹王健林避禍神操盤

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大陸經過連續多年的房價調控措施,今年終於出現比較明顯的房價下滑趨勢。許多大陸民眾都在議論著連漲多年的房價終於盼到「拐點」到來,大陸各地罕見地對房價祭出「限跌令」,房地產巨頭開始周轉不靈出現信貸違約。在房地產市場後市不看好的氣氛下,許多人想起多年前出清大量資產轉後投資歐洲的前華人首富李嘉誠,以及賣光資產溜到美國的大陸知名地產商潘石屹夫婦,還有果斷出脫海外資產快速降低負債來應付可能風暴的前中國首富王健林,這3位傑出的房地產業者應對市場形勢的決斷力值得學習。

今年以來大陸房價下跌的消息不斷出現,幾個大城市地產開發商聯合降價促銷,由於降幅超過25%,遭到官方約談明示「降價可以,不能降太多」。有地方連約談都省了,例如昆明、岳陽、唐山等地,直接發出違反市場法則的「限跌令」,跌幅不得超過15%。房地產市場短短2、3個月內出現劇烈反轉,讓業者與買家都有些措手不及。

除了價格下跌壓力之外,成交量也是重要指標,號稱永不跌價的一線城市深圳從3月份起房市成交量急凍,6月份二手房成交量同比下跌近80%,7月、8月成交量更加速下滑,新房成交量也出現5連跌,許多房產仲介商加速倒閉。雖然在官方支撐下深圳房市售價只跌了15%,但是沒有成交量卻是冷酷的事實。8月知名地產商恒大地產傳出債務違約,董事長許家印卸任、債主催債,很多人都認為這是一個明確信號:「拐點到了」。

為了控制房價快速上揚,近年來大陸官方持續進行金融與行政調調控措施,各種奇怪的限購規定與貸款緊縮政策幾乎全用上了。據統計,僅今年前7個月,大陸各地出台的房地產調控措施就多達352次,比去年同期多了16次。在中央政策指導下,各地方政府還圍著房地產調控打轉,地方出台的政策益見紛亂,國務院住建部還出台了整治房地產秩序計劃,整頓目標對著開發商、房產仲介、租賃企業和物業公司。連續重手導致房地產在進入夏季後市場交易急凍,業者普遍出現流動性問題,最後被迫殺價求售卻受阻於限跌令,已有業者出現倒閉危機,民間傳言房地產市場已到拐點,許多人開始擔憂可能會形成房地產風暴。

在6月10日的上海陸家嘴論壇上,大陸央行書記、銀保監會主席郭樹清拿房地產做比喻對金融衍生品等高風險投資提出嚴厲警告。他說,自上世紀以來,世界上130多次金融危機中,100多次與房地產有關。房地產泡沫是威脅金融安全最大的灰犀牛,炒房者一定會「付出沉重代價」。

由於看壞房地產後市的人愈來愈多,看著如今被各種調控五花大綁且搖搖欲墜的房市,許多人回想起地產圈的3位提前套現離場的大佬:李嘉誠、潘石屹與王健林,這3人的操作方式有許多值得參考借艦之處。

李嘉誠靠房地產起家,曾連續3年蟬聯亞洲首富、連續15年蟬聯華人首富,可說是華人當中從地產賺到最多財富的商人。他的至理名言是「不賺最後一個銅板」是大家耳熟能詳的投資金句。李嘉誠從2013年起開始出脫大中華區的地產,8年來累計至少拋售了3000億港元(約合台幣1.1兆元)的資產。其中最後一筆交易是2020年9月份,以500億人民幣的高價出售了位於京滬的兩處物業。2019年李嘉誠受採訪時說,經過十幾年的高速發展後,房價、地價都已經太高了,未來房地產的利潤會下滑,已經沒有多少投資價值了。

潘石屹和李嘉誠一樣,這幾年也一直在出脫旗下的地產業務。由於他一直模仿李嘉誠的操作,也有人稱他「李嘉誠第二」。他跟在李嘉誠之後,從2014年開始出脫資產,至今套現超過300億元人民幣。最近一筆打算將SOHO中國91%股權以7折打包出售,但被大陸監管單位在6月依《反壟斷法》審查,9月10日予以否決。就在這審查的一個多月中,SOHO中國的股價又跌了近3成。業界分析稱,如果潘石屹早一年出售,這交易早就順利過關,相較李嘉誠,潘石屹還是不夠果斷。但總體而言,他套現離場的金額已經不少,即便遇上風暴也能保全實力。

最後一個值得討論的案例,也是因房地產起家而成為中國首富的王健林。他2017年察覺到金融政策收緊可能對房地產行業的重擊,立即對手上房地產進行去化,將文旅酒店和部分獲利資產如萬達廣場等悉數脫手,才大張旗鼓入手沒多久的海外投資更是快速變現,私毫不顧自己的面子問題,在2年極力瘦身後企業高負債降到偏低水準。現在王健林從過去大量開發新資產轉為經營少數獲利高的舊資產,在金融緊縮的環境下輕車簡從渡過可能的危機,更見果斷瘦身的遠見與決心,可說是面對變局而能化險為夷的成功典範。