首購非首次買房 貸款成數要這樣算

買賣房屋常常聽到許多名詞，例如首購、貸款成數、樓高等，但這些名詞的實際定義，或許跟你想的不一樣！房市專家歸納幾個常有迷思、容易被搞混的名詞，例如首購並非指第一次買房，而是名下沒有房子的狀態；而貸款成數則是用銀行鑑估值為計算基準，而非買賣成交價格。

在眾多常被搞混的房地產名詞中，最常見的應該是「首購」。大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡表示，最常見的迷思就是「首購」這個名詞，多數人顧名思義都會認為是「第一次買房」，而是指當前「名下沒有房子」。

其次，許多人對「貸款成數」也容易搞不清楚，誤以為是用買賣成交的合約價格為計算基準，但其實是以銀行對房屋的鑑估值為主。郎美囡舉例，買賣成交價1000萬的房子，通常鑑估值會打9折，也就是900萬，因此假設房貸成數為8成，實際上是貸款720萬（900萬乘以0.8），而非800萬（1000萬乘以0.8）；除非購買新屋，因由建商整批貸款，且是全新房屋沒有折舊問題，鑑估值就有可能是成交價的100%。

第三，郎美囡表示，買房子的人都知道要看公設比，但要特別說明的是，未必公設越豐富，公設比一定越高，因為要視基地面積而定，通常基地小的社區，光是搭配符合法規的逃生梯、梯廳、電梯等空間，公設比往往拉得更高；此外，依法「有頂蓋的設施才算在公設面積內」，因此，沒有屋頂的中庭花園、頂樓花園等，其實都不算在公設面積之內。

信義房屋文心中清店店長謝明哲則表示，「樓高」也常是消費者有誤解的名詞，例如建商標榜「挑高3米6」，實際測量會發現根本沒有這麼高，其實是因為政府建物測量成果圖的規範，是以「牆心到牆心之間的距離」來算，而非肉眼可以觀測的實際高度。

信義房屋文化店店長邱耀弘也說，許多消費者會對「斡轉訂」不太理解。所謂「斡轉訂」是指買方下斡旋之後，若屋主接受其出價，斡旋金就會自動轉為訂金，而不會再退還給買方；除非屋主不接受該價格，斡旋金才會整筆退還。

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