魔鬼藏在細節裡 10個虛坪眉角必check

目前各國房市登記方式，只有台灣、中國及香港不是採實坪制，買個房子還要分攤公設，加上房屋公設坪數分擔比例的計算過程相當複雜，不肖業者在計算方式內上下其手，偷偷虛灌坪數的購屋糾紛，也因此時有所聞。如何正確掌握合理而實際的坪數，揪出10個常常躲在細節裡的虛坪小偷，的確是購屋人的必修課題。

1.公共設施：公共設施的項目多，分作全社區一起攤分的大公設（含中公設），與當層住戶當分母來攤的小公設，攤方式與持分多寡，會直接影響到產權登記面積和銷售面積，為避免日後橫生枝節，購屋時應於契約書上做明確約定。

2.虛灌坪數：依內政部預售屋買賣契約書範本所載，土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補。故購屋時應先看清楚建商是否按內政部版本簽約，交屋前的驗收，更要詳細比對室內坪數是否有被灌虛坪。

3.停車位：有些建設公司常將分攤面積10?12坪的車位坪數列入房屋銷售總面積，造成單價偏低的假象。購屋時應要求先將其分算，並比較房屋每坪單價與每一車位售價；其次，產權誰屬與是否合法等應一併考慮。

4.冷氣孔底板：因其面積有限而較易被忽略，此常是賣方虛灌坪數之處。其實不論面積多寡，都不應與陽台面積重複計算。

5.露台：依內政部預售屋買賣契約書範本，附屬建物面積僅陽台可計價，而露台僅係屋頂上方無任何遮蓋物的平台，故露台面積無法登記產權，銷售話術上也不得算進室內實坪來降低公設比。不過，因露臺使用上有透天的功能，可以種種花，放個桌椅喝喝下午茶，曬棉被，活動筋骨，甚至烤肉，市場上的露臺戶會以單價行情的1/3～1/2計價。

6.陽台：常見的弊端為將圓形或弧形陽台皆以方形面積計算，用以虛增面積。

7、閣樓夾層：建方擅將閣樓或夾層以「二次施工方式」加以延伸，藉以增加銷售面積，是不得算進權狀面積中的。至於交屋後，民眾自行「二次施工」增加室內使用面積的作法，屬於法規的灰色地帶。

8.玄關梯廳：玄關梯廳跟出電梯後回到家的通道，屬於當層住戶攤分的小公（小公設），購屋時要看仔細研究當層平面圖，瞭解是否有設計上的輕忽，造成空間浪費，拉高公設比。

9.樑柱與立體高度：一般檢查虛坪問題，只會專注在室內可使用的地坪面積來換算得房率高不高，但別忘了，生活起居的空間是立體的，天花板如果太矮，或者有穿樑橫過餐廳、臥室等空間，造成壓迫感，就會影響室內空間規劃甚大，甚至得遷就樑來改裝修，無形中可能造成生活動線的浪費。而柱體也成為雨遮不計坪不計價新規定上路後，建商偷吃虛坪利潤的模糊地帶，不得不注意。

10、樣品屋放大術：一棟大樓每戶的房型格局坪數都不盡相同，建商代銷都會拿最好銷售的完美戶別來做樣品屋，此外像是用較薄的木板隔間、用玻璃做半開放式隔間、不做出樑柱位子、縮小家具櫥櫃尺寸等「樣品屋放大術」都會造成購屋誤判實際成屋後公設比扣下來的實際室內空間，消費者不得不注意。