黑鄉金鑽-南港 新信義區已見雛形 大型土開案成未來焦點
【文/何世昌 攝影/邱添榮】當『智埠中樞』、『科技走廊』從口號變成實質建設,南港產業已快速轉型,擺脫黑鄉印象,美好的願景轉為驅動房價衝刺的力量,南港房價逐年跳升,90年代初期還不及二字頭,現今高檔豪宅單價已飆至百萬,未來更有多個大型土地開發案箭在弦上,每坪甚至喊出200萬的驚人天價……
南港位居北市東南側,民國57年才劃入台北市轄下,就地理位置而言,南港北隔基隆河與內湖相望,東與汐止以大坑溪為界,南鄰文山、深坑、石碇等區,西和松山、信義區接壤,總面積約為21.84平方公里〈北市第5位〉,人口則僅有11萬5千餘人,為北市人口數最少的行政區。
南港地名由來有兩種說法,一是因地點在基隆河南邊,與基隆河北岸的汐止北港相對,故被稱之為『南港』或『南港仔』;另一說法則是與基隆港相對,故而得名。地名之淵源往往與城市發展息息相關,無論哪一種說法,均能間接說明南港有著一段曾因河港運輸而興起的歲月。
清朝時期,這個由基隆河流域形成的天然港,扮演台灣島內『包種茶』內、外銷的吃重角色,這也促成南港繁榮發展,而『南港包種茶』則因此成為南港聞名中外的特產。據傳包種茶當年最早在大坑一帶試種,成功後才推廣到大台北其他山區,迄今『南港包種茶』美名依然不墜。
產業轉型 開啟房市契機
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然日據時代末期,當大台北山區開採煤礦盛行,以及工業活動逐日抬頭,南港主要產業形態丕變,從農業轉型為礦業及磚瓦業,民國四○年代後,政府在南港設立工業區,吸引各行各業進駐,及至七○年代,工業區內營運工廠家數達7百餘家,每日排放大量的黑煙與廢氣,令『工業黑鄉』的惡名無脛而走。
也正因如此,南港房價萎靡不振,一直到九○年代初期,新屋行情還不到二字頭,居北市各行政區末段班;然從民國81年市長陳水扁推動『南港經貿園區』計畫開始,至85年頒布計畫內容以來,給予南港脫胎換骨的機會,88年又成立南港軟體園區,大型工廠逐步退出,南港產業快速轉型為電子、生技及軟體等行業。
過去的南港因是工業重鎮,故聯外交通建設相當發達,國道、快速道路、鐵路與捷運一應俱全,房市本具豐厚潛力,但因居住環境不佳,致使當時房價與位處邊陲的文山區相仿,爾後在產業類型轉變、告別高汙染的利多匯集下,房價便在九○年代初期後拉開飆漲的序幕。
92年下半年SARS疫情淡去後,北市房價強力反彈,南港挾著鄰信義區及捷運題材發酵,跟上這波多頭走勢,當年遠雄的「大都會新天地」開價一舉跳到35萬坪為箇中代表,該案公開之初雖受SARS波及,但疫情獲得控制後旋即銷售一空,其他建商受此鼓舞,93年起推案紛紛大膽開價,平均單價約在26至29萬之間,與90年不及二字頭的房價已有天壤之別。
94年後價量齊揚,新屋單價多已在三字頭之上;95年開始,經貿特區、軟體園區附近建案成為南港房市領頭羊,開價已躍上四字頭,翌年軟體園區內個案「第一道」,單價再往上推到55萬/坪。
97年大同公司轉投資興建的「明日世界」、聯勤建設的「四季紅」等案,更以七字頭的開價把南港房價推到高峰,然當年金融海嘯來襲,南港平均房價從97年的高點54.8萬坪跌至98年第一季45萬坪,部份高單、總產品銷售因此趨緩;幸而98年第二季,大台北房價跌深反彈,南港房價出現回穩走漲跡象,惟當年建商信心仍未回復,全年推案量驟降至117.6億,為91年以來新低。
隨著國內經濟於99年快速擴張,國內房地產景氣拉出長紅上漲波段,南港再度呈現量價齊揚景況,而今年依然維持榮景,六月時平均房價已來到63.3萬坪,再創歷史新高紀錄;至於南港各別區域房市狀況為何,以下將劃分為六大區塊,一一作深入分析。
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一、南港公園周邊(台鐵以南區域)
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本區大致範圍是忠孝東路及台鐵沿線以南、202兵工廠以西之區域,是南港發展較早的區塊,市容較為老舊,區內多中古公寓,但生活機能也相對完善,且鄰近信義計劃區,是南港房價相對較高之區域。
92年時本地房價仍在三字頭下,遠雄建設以大都市建設名義,在SARS前推出「大都市新天地」,挾著大基地開發和頂級建材包裝,再憑藉捷運及近信義區等外在條件,一口氣把價位推升到35萬坪,SARS疫情獲得控制後即銷售一空。
「大」案開價實為特例,當時本區新屋房價仍摸不到三字頭,「大」案撤場後,本區約有一年推案真空期,但自93年開始,伴隨著國內房地產景氣翻揚,與捷運板南線題材發酵,區內房價出現三級跳,93年底「昇陽馥麗」開價41萬,創下南港新高價;95年玉成街新成屋「信義旺族」開價47萬坪,較預售時37萬坪,每坪整整漲了10萬,可見房價揚升之劇。
96年中,複層式產品「四季LULUR」以61萬坪創下當時新高價,然因單價過高,且隔年遭逢房地產景氣下修,銷售並不理想,該案於今年4月更名為「柏悅特區」重推,價格卻大漲至96萬坪,漲幅五成七。
金融海嘯重擊本區房市,「四季」並非唯一例子,97年福德路上的「信義紐約」,也因開價過高(70萬坪)而賣掛,不過該案命運卻與「四季」南轅北轍,「信義」旋即在98年重新公開,並調降表價至62萬坪而售罄,反而錯過甜美的飆漲波段。
99年在南港公園旁公開的「納美」,以低公設,相對低單、總價優勢(單價70萬坪,3房總價2千萬)贏得消費者青睞;今年同樣在東新街的「東京雙星」,開價卻達85萬坪,由於奢侈稅推出後,南港市況已稍冷卻,故該案銷售速度不快。
二、南港路三段(台鐵路線以北至基隆河岸)
本區範圍即台鐵鐵道與向陽路所圍之區域,由於此區被劃為策略性產業區,僅西北角有一小塊住商用地(大致為八德路四段與成美橋所圍之區域),因此純住宅建案較罕見,近幾年來僅在98年有八德路四段的「上東城」,然量體甚小。
本區雖然豎立不少外觀新穎的廠辦大樓,卻也夾雜不少鐵皮廠房,環境質感較差,加上近幾年公共建設貧乏,推案也多以工業住宅為主,平均房價為南港相對較低者,94年底工業住宅案「昆陽星鑽」開價24萬坪,翌年同建商再推「昆陽一品」,因該案規劃多種坪數產品,最後剩下一些大坪數產品才又再以「昆陽之星」名義推出,受到北市土地短缺題材之賜,開價漲至29萬坪。
98年後拜房地氣景氣大好,當年底公開於向陽路上的「麗寶寬域」,開價47萬坪,因價位相對便宜,據傳有企業直接包下其中一棟建物,銷售成績不錯。從99年至今,本區雖已無新案推出,但因台鐵鐵路地下化工程已完成,「台鐵南港調車場」(即都計圖中PSG-6交通用地)為配合周邊開發而展開都市更新計畫,目前正在辦理調車場都更案。
台鐵南港調車場占地約5.43公頃,正朝變更特定商業區邁進,建蔽率為55%、容積率為300%,區內規劃興建飯店、商場及住宅,首期釋出西側土地約2.34公頃,已於9月8日召開招商說明會,盼引進民間資金共同開發,預計今年底就要公告招商,除了要興建飯店、購物商場外也將推出一般住宅,開價應不便宜。
另位於東新街、南港路口附近的國揚建設、工信工程與和桐集團共同推動的「大南港案」,開發時程則屢屢延宕,該案開發基地原為1萬600坪,目前正處於辦理市地重劃階段,捐地三成後剩餘7千多坪,預計101年取得建照,將興建為飯店、住宅及商辦,總銷上看5百億元;「大南港案」與「台鐵調車場案」,2案開發手筆甚大,無疑將成為未來房市新焦點。
三、南港舊市區
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本區大致範圍為向陽路、重陽路、忠孝東路,以及惠民街所圍之區域,區公所就座落於此區內。因過去南港火車站設置於此,車站周邊遂成為本區發展之核心,南港路二段、興華路一帶店家聚集,生活機能成型,街廓還算整齊,小環境質感不差,惟周遭少有建地,多年來無新案面世。
94年指標大案「力麒村上」正式公開,該案分作5棟建物,總銷達66億餘元,市場反應頗佳; 95年推出的「晴之初」、「三鐵飛行館」、「極緻DECO」,均在東明街以北,開價則已確立於三字頭之上,銷況同樣熱絡,但因建地難覓,96及97兩年都不見建商推案。
99年公開的「翔譽之星」、「三希棠」則又飆上75萬坪,「翔」案因地點較佳,銷售不惡,但「三希棠」案則一直賣到今年才宣告結案。
未來本區房市應會聚焦於日勝生南港機廠聯合開發案,以及南港輪胎「世界明珠」開發案。日勝生南港機廠案位於忠孝東路、向陽路口一帶,基地面積約23,848坪,將興建5棟住宅大樓,總銷逾2百億;「世界明珠」則在南港路二段上,因推案時間不斷推遲,據傳開價亦持續上修,據承接該案的代銷業者甲山林表示,「世」案『可能』在年底前推出,總樓地板面積達6萬坪,開價上看200萬,總銷達千億元,將打破國內單一預售個案總銷紀錄。
至於由潤泰集團子公司潤泰旭展拿下的「南港車站OT與BOT案」,開發基地面積約4.2公頃,預計於2012年開始營運;今年下半年至明年之間,本區各大開發案精銳盡出,『三鐵共構』題材將持續引領風騷,成為房市最大的賣點。
四、研究院路、舊庄路暨中研院周邊
本區係以研究院路與舊庄路周邊為主之區塊,東面比鄰汐止橫科地區,西側則是限建保護區,由於中研院在此落腳,人文氣息相對濃厚;本區雖以住宅居多,但仍有不少商家散佈在研究院路一段、舊庄路一段附近,生活機能不算太差,惟舊庄路沿線多平房、公寓,市容較為老舊,愈往東南則房價愈低。
由於南深路交流道僅設置南往北向,因此出入本區大多仰賴研究院路,交通動線不足,無法彰顯地段價值是本區房市最大抗性,過去房價行情一向不高,推案量亦甚少;95年後,「中研上哲」、「中研苑」等案為本區房市劃破寂靜,單價也躍上32萬至38萬坪,銷售成績不錯,惟量體都不大,主因是少有大面積素地。
96年10月,北市府標售兩筆中研院附近大面積土地,華固以106.13萬坪高價奪標,照理說這個結果應對本地房市具有激勵效果,但意外的是,自96年5月年到99年2月為止,將近3年時間本區竟無新案出現,直到99年3月登場的「松石苑」才打破沉默,或許可開發素地太少是主要因素。
99年4月,華固建設憑藉經貿園區內指標案「天匯」熱賣之利,在研究院路二段巷內推出「文匯」案,開價57萬坪;同年8月,冠德建設亦於附近地段推出「冠德中研」,開價73萬坪,刷下本區最高價;今年7月,研究院路三段「湯泉1號」正式公開,雖然基地地點較偏,但在訴求鄰保護區優勢下,開價倒也達63萬坪。
本區歷來推案產品大多為換屋型產品,以及2、3房的一般型產品,由於地理位置較偏、交通動線不發達之故,區外客不易進入本區,因此區域客為買盤大宗;但各個推案銷售情況都還算平順來看,顯示區域客仍具一定購買實力,況且近年來又有內湖、汐止客來到這裡購屋,房價相對有支撐。
五、重陽重劃區
重陽重劃區大致範圍是向陽路、重陽路所圍之區塊,83年經河道截彎取直工程後,成為新生的重劃地,主要規劃為住宅區,僅有極少部份商業用地,故區內住宅大樓林立,只有零星商家聚集在重陽路上,生活採買不甚方便。
當年SARS疫情爆發時,收容病患的基河國宅三期就位於此區內,當時的確對區內房市造成影響,「松廈柏園」之大樓產品甚至以18.5萬坪超低價搶市;但在疫情淡化後,房價翻漲速度十分驚人,到了95年底「卡地雅」開價已衝到40萬坪。
97年受惠於總統大選行情,華固建設所推之「富仕館」、「奧之松」,開價達55萬坪;98年「皇鼎花園廣場」開價64萬坪,因單價過高致使買盤觀望,隔年重新銷售又開出77萬坪高價,之後又一路調漲逾八字頭,建商惜售姿態明顯。
重陽重劃區從92年到99年之間,可說是量價同步走揚,但時至現在素地已少,推案量也明顯下滑,另因建蔽率與容積率之故,同一案名有大樓和透天2種產品成為本區推案特色之一;此外,重劃區內行情價差則有拉大趨勢,皇鼎「花」案開價83萬坪,隔壁街廓的「如陽Living」卻只開68萬坪,再往後一個街廓「豐采陽光水岸」更僅剩55萬坪,行情相當混亂。
六、南港經貿園區(包含軟體園區)
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沿惠民路往東走,一直到本區與汐止交界處,即是本區範圍。南港經貿園區包括軟體園區,全區計畫區面積約87公頃,係南港經濟發展之心臟,亦是房市最重要之題材,扮演推升房價之角色。
依據北市都發局資料,經貿園區自85年發布實施後,北市府先後於90及92年公告變更軟體工業園區土地使用分區管制計畫案,嗣後又於93與94年分別公告修訂軟體工業園區第三期、電信用地及南港展覽館土地使用管制計畫案,97年又公告實施通盤檢討案,放寬土地使用管制、取消容積遞減之規定等重要規定,推案如雨後春筍般冒出。
至於經貿園區內另一要角:軟體園區,是全國第一座智慧園區,由世正開發以BOT模式經營,分別於86及92年推出第一、二期,欲與內湖科技園區、北投士林科技園區銜接完成『科技走廊』。
然軟體園區營運初期,因限制重重,且90年納莉風災讓先行進駐的廠商受損嚴重,因而削弱其他廠商進駐意願,當年經檢討後大有改善。現今產值已逾上千億,也正因軟體園區產值龐大,其營運狀況便攸關本區房市銷售優劣。
經貿園區內房市在95年以前表現不怎麼突出,價位和舊市區相去不遠,但從96年開始,房價一鼓作氣跳上五字頭,「風尚」系列之「風雅」即是其中佼佼者;縱使新屋房價一日三市,但無仍礙於銷售,原因在於本區為示範級專區,建物有嚴格規範,加上房市供給量小於需求,各個建案均能平穩銷售。
然從97年放寬土地使用等多項管制後,本區推案量瘋狂暴衝,讓南港當年總案量突破2百億,多數個案開價均已站在六字頭之上,即使有金融海嘯干擾,台肥在下半年公開的指標案「甲子園」,仍大膽開出70萬坪高價,只是銷售較為緩慢。
經貿園區房市在97年以前,推案多為2至4房一般型產品,但從97年開始,大坪數產品比重快速增加,「甲子園」就是這個現象的轉捩點,現在本區推案已多為大坪數產品,一般型產品已相當稀少。
到了99年3月,華固建設推出的豪宅案「華固天匯」,每坪開價登上百萬大關,創下南港房市新紀元,而「天匯」僅花了一個多月時間立即完銷,鼓舞一、二線建商更勇於拉高價格,較具代表性的是「大同璽苑」開價87萬坪、「元利世紀」開價90萬坪,以及訴求景觀的「高過岸」,開價93萬坪。
雖然「天匯」單價百萬依然能夠獲得頂極客層青睞,卻不代表其他建案也可依樣畫葫蘆,「天匯」後的高價個案,無論價格或銷售成績均難出其右,畢竟經貿特區內產品重覆性高,再加上奢侈稅持續發酵,拖累了銷售速度,於是本區推案價位也趨於混亂,部份個案甚至默默調降底價後才賣得動。
題材雖源源不絕 房價已率先反應
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南港房市題材之多,恐怕連鄰居信義區都自嘆弗如,重大公共建設部份如台鐵鐵路地下化工程、鐵路地下化後新闢的平面道路(將命名為『市名大道』或『桂花香榭大道』)、上半年剛通車的捷運南港東延段、由202兵工廠改建並於6月通過環評的國家生技園區,以及國家會展中心(南港展覽館擴建案)等。
而大型土地開發案則有國揚「大南港案」、日勝生「南港機廠聯開案」、台鐵「南港調車場開發案」、台鐵「南港車站OT與BOT案」、南港輪胎「大南港案」,以及南港大地主台肥旗下的土地開發案,都大幅提升南港房市能見度,亦增添房價升值的想像空間,惟部份開發案流於紙上談兵,是否能如期執行仍無定論。
雖然諸多建設不勝枚舉,確實嘉惠房市甚深,但平心而論,南港房價早已率先反應完畢,現在反而呈現『利多不漲』,捷運南港東延段通車就是最好的例子,當然市況趨緩的原因,主要問題肇始於奢侈稅,但不可否認的,資金過度盲目追逐題材,標的物容易出現超漲情況,等大夢驚醒後勢必回頭檢視基本面,與其該有之價值。
話說回來,現今南港三鐵共構確已完工,未來中央若能一一落實其他應允之建設,『第二個信義計畫區』當然有機會美夢成真,加上人口穩定成長,需求有足夠支撐力道,房價還是會有上漲的空間。