【專文】房子出租並留設戶籍 有可能被詐騙「拱手讓人」

最近電話詐騙話題沸沸揚揚，也有民眾在網路舉出「人在家中坐，出租房屋變別人」的詐騙新案例。法界人士表示，依現行法律規定和實務運作，這種新型詐騙房子的案例是有發生的可能，在各種詐騙案層出不窮情況下，民眾還是小心注意防範為妙。 一位黃姓民眾在網路揭發一種詐騙「出租房屋」的新案例，提醒有房屋出租的房主注意，不要誤蹈歹徒陷阱。其中關鍵在於房主將房屋出租，卻為了節稅等多種原因，把戶籍留在出租房屋原址，請房客代收法定公文丶稅單，就極有可能把出租房屋，平白送給詐騙集團團歹徒。 案例是這樣子：房主為了出國或他事，有一棟銀行貸款已還清的房子招租，有房客前來承租，遊説房主為了節省稅金（房屋稅丶所得稅丶土增稅⋯⋯），將戶籍留在原址，房客願意幫收信再轉交。房主為圖省稅金或孩子就學或其他方便，也就把戶籍留在原址，房客也按時繳交房租並熱心協助收受税單等公文書，並轉交房主。 時隔一段時間，房客突然失去聯絡，房主到原屋探究，發現已由別人進住。大驚之下，問其原委，新住戶謂透過仲介公司向原住戶（即原房客）價金「購買」的，並有地政事務所正式發給的土地和房屋所有權狀為憑，原房主向地政事務所查證，果然為真。 原房主急忙查證放在銀行保險箱的房屋、土地所有權狀及印鑑章都完整無失，房屋怎麼變別人的了？經報案由治安機關調查，原來該租屋房客利用文具行所買空白本票，偽造一張屋主開立的高額本票，據以持向管轄法院申請「本票裁定」，法院依法以雙掛號函知戶籍地的屋主，告知有異議應於20天內提出，逾期則視同「默認」，法院即會裁定該本票債權成立。由於雙掛號公文寄達戶籍地即被房客「沒收」，法院當然裁定本票債權成立。 接下來，該房客即持本票向法院申請强制執行拍賣房主所出租房子，第一拍通常流標，房客即以債權人身份，以「債權憑證」向法院表示願承受該房子，並以高額本票扺繳，法院准其所請，發給「不動產權利移轉證書」，俾向地政事務所逕行辦理不動産移轉登記給該房客，房客即儘速透過仲介公司出售給第三者，拿錢逃之夭夭。 至此，系爭房屋已經法院之手及正當法律程序，移轉給房客並轉售給新房主，原房主是詐騙案的受害人，但他要主張取回「贜物」房屋，並不簡單，因新屋主毫不知情，可以用「善意第三人」摒除民刑事的追索，原屋主極可能因而平白失去房屋財産，縱使刑事方面破案，房屋和金錢都難以索回補償。 法界人士以現行法律規定和實務操作，指出此種詐騙案的確可能發生。關鍵在於法院公文書送達，通常以戶籍地為準，不動産則以地政事務所登記址為準，故本票裁定的公文書雙掛號信函，若由非善意他人收受，或雖善意代收卻遺忘轉交，致貽誤異議時機，造成偽造本票裁定成立，接下來強制執行拍賣丶權利移轉程序，也容易被矇在鼓裏，等發現房屋易主時，幾乎已經沒有救濟餘地。故而，戶籍址及不動產登記址，還是要注意公文書的送達收受，是否能確實把握，莫因被故意詐騙或無意失誤，而致發生不實本票裁定成立，帶來無窮後患或麻煩。