【Yahoo論壇/劉佩真】住宅市場前高後低 台商回台續拉工業地產

劉佩真台經院產業顧問暨副研究員
圖片來源:Getty image
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作者為台經院產經資料庫研究員、APIAA理事

儘管2019年上半年國內住宅市場交易仍呈現成長的局面,但根據台經院最新調查結果顯示,2019年下半年廠商認為不動產市場景氣呈現持平的比重已跌至49%,轉差的比重則上升至39%,顯然2019年我國住宅市場將呈現前高後低的局面,不過美中貿易戰所引發的台商回台投資趨勢,則持續拉抬工業地產的表現,全年創新高的機會頗大。

以2019年5月來說,六都建物買賣移轉件數較4月上揚14.9%,主要是受惠於329檔期、520檔期不動產開發商銜接衝刺推案,也明顯帶動整體民眾購屋氛圍,其中尤以台中市成長25.6%最為顯著,顯然是來自於北屯、西屯交屋量的帶動,而六都中僅有高雄市建物買賣移轉件數較4月衰退2.2%,主要係因先前高雄是買氣大幅升高,導致屋主價格轉硬,買方卻不追價,使得議價困難度提高,進而造成5月高雄市交易出現趨緩的現象;而2019年5月六都建物買賣移轉件數年增率為7.8%,年增率尤以高雄市、台中市分別為15.7%、13.0%的表現為佳。

總計2019年1~5月六都建物買賣移轉件數較2018年同期成長7.6%,反映2019年以來先前的遞延性自住族群陸續進場,而重劃區推案也帶動六都購屋氛圍,加上大批交屋潮挹注,以及選戰提前白熱化,也加速推升1~5月六都房市的買氣。而2019年5月住展房市風向球持續亮出第三個月的黃藍燈,分數則由4月的32.6分遞增至34.7分,主要是受惠於母親節建案促銷活動多,來人與成交組數在母親節當週爆出大量,但值得留意的是2019年5月下旬房市買氣已有轉冷的現象。

而2019年下半年國內住宅市場,受限於國內經濟成長力道的趨緩,加上市場仍充斥大量餘屋,市場賣壓沉重,也就是截至2018年第二季仍有8.01萬戶,為九年來最高待售水準,七都中尤以新北市、桃園市超過1.2萬戶最多,高雄市餘屋量也超過1.1萬戶,而七都待售餘屋總額亦有9,609.4億元,同時總統大選干擾變數大,使得住宅交易多出現在上半年,下半年因後續政經走勢、美中貿易戰難以預測,因而市場購屋意願恐轉趨保守觀望,故預計2019年下半年國內住宅市場表現將未如上半年,致使2019年國內建物買賣移轉件數年增率將低於2018年4.47%的水準。

至於台商回台投資部分,基於是美中貿易談判仍有變數,短期之內懸而未決、且戰且談的局面難免,特別是美中兩國相互加徵關稅,美國商務部分階段公布出口管制黑名單,中國商務部亦宣布將建立不可靠實體清單制度,顯然美中貿易戰短期仍將持續讓台商逐步撤出部分中國產線,以求降低營運風險;而基於行政院啟動「歡迎台商回台投資行動方案」,截至2019年6月中旬已有超過70家申請、投資金額逾3,500億元。

事實上,台商回台投資對台灣產業來說,除以科技業與傳統製造業受惠程度較大外,不動產業也是受益行業,主要是台商回台投資將帶動工業土地、廠房、廠辦的需求之緣故,其中2019年1~4月國內工業地產(工業土地、廠房、廠辦)總交易規模達到281億元,較2018年同期成長25%,尤以工業土地需求成長顯著,年增率高達161%,反映出許多重量級台商已陸續回流置產,預期在自用型買方置產不斷湧現下,預期2019年工業用地及工業地產的交易規模將因台商回流投資而突破2018年所創下十年來782億元的高點紀錄。

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