【Yahoo論壇/劉佩真】台灣人口紅利2027年消失 衝擊房市?

劉佩真台經院產業顧問暨副研究員
圖片來源:Getty image
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作者為台經院產經資料庫研究員、APIAA理事

由於國內人口數據在可預見的未來將產生變化,加上老年化、少子化的趨勢顯著,因此人口議題對於未來房市的影響,也就備受市場討論。事實上,房價同時受到總體經濟、金融市場、政策、人口社會等因素共同影響,而過去由於人口因素變化緩慢,因而房市景氣的討論多是由前三個因素所主導,但不動產行業是受到一個國家人口數量及質量影響最為集中的產業之一,不像消費品等產品可以不斷地更新,人的一生對於不動產的需求是有限的,因此一旦一個國家或是一個區域的人口總量或是結構發生變化,該區域的不動產市場往往也會面臨新的格局,故人口年齡結構和房價的負向關關係在全球大多數經濟體是成立的。

而根據國發會所作的人口預測數據可知,台灣人口在2020~2027年達到最高峰後轉為負成長,且我國人口紅利將於2027年消失,同時台灣由高齡社會進入超高齡社會僅花8年時間,遠低於日本、義大利、芬蘭、德國11~36年的時間,畢竟老年人口的增加、年輕族群低薪問題持續,將促使年輕一代繼承老一代房產的比例增加,況且剛性額外新增需求減少、繼承多餘的房產甚至出現拋售,反而不利於國內房市的供需表現;甚至2000~2009年台灣每年出生人口數僅剩22.6萬人,意謂2030~2039年國內房市成交量若無外來買盤,交易規模不排除下探20萬件,顯然人口問題對於台灣不動產市場的影響性將會在中長期逐步浮現。

但人口也並非決定台灣房市表現的唯一因素,屆時還需端視其他的因素,包括國內政經情勢、兩岸關係變化、是否大舉開放外資來台置產、資金或利率效應、都更、危老條例推動情況(台灣正面臨房屋大量更新階段)等,但人口因素對於台灣不動產中長期的發展確實存在隱憂。

而中長期而言,房市產品結構恐因人口出現逐步進行調整,預計符合少子化需求的中小坪數較易銷售、最具保值抗跌性,同時養生宅、智慧銀髮住宅將成趨勢,有效因應高齡化社會趨勢,更重要的是以房養老的案件也將逐步攀升。其中在養生宅、智慧銀髮住宅方面,將會特別強調與鄰近醫療院所的合作,以提供長者健康、醫療、緊急救助及遠距照護等服務,並建置社交學習、休閒場域,以持續活化長者身心,更重要的是結合ICT產業的技術,透過內建智慧設施蒐集日常生活的醫療數據,來進行預防,因而包括中鼎、冠德、興富發、台開等業者也陸續投入銀髮住宅商機,政府及民間也陸續推出相關老人住宅或養生村,如台北市公辦民營中山老人住宅、雙連安養中心、長庚養生文化村、潤福淡水生活新象館、台北市六張犁智慧銀髮宅等。

另外就以房養老來說,根據金管會最新統計,截至2019年6月底,國內13家銀行辦理以房養老(逆向抵押貸款)合計3,598件,核貸金額來到198億元,其中以房養老業務尤以北北基為最大宗,事實上,有鑑於國內老年人口持續上升,身邊亦須醫療與安養經費,同時也希望提高老年生活的品質與尊嚴,況且子女恐面臨低薪問題而無力撫養長輩,因而不排除隨著銀行的推廣、國人觀念的轉變,未來國內以房養老的案件與金額將持續上衝。

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