【Yahoo論壇/劉佩真】資金、需求效應簇擁 商用不動產頻傳佳績

劉佩真台經院產業顧問暨副研究員
圖片來源:Getty image
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作者為台經院產經資料庫研究員、APIAA理事 

雖然從2008年、2012年、2016年等過去歷史經驗皆呈現,國內總統大選前半年不動產市場相關投資活動呈現趨緩態勢,主要是政治不確定性將影響短期內投資意願。

但2020年1月總統大選前半年,即2019年下半年國內商用不動產仍頻傳佳績,主要是國內經濟成長率的表現優於原先年初政府及各研究機構的預測,台灣在美中貿易戰中享有轉單效應、中國去美國化之後訂單加持的優勢,更何況台商回台也帶動對於工業地產的需求,甚至國內資金相當充沛,壽險業者可投資於不動產的額度尚有5.9兆元,且伺機而動正在獵取指標性個案,近期商用不動產儼然成為房市的亮點。

首先在台北市辦公室租賃市場方面,在歷經2018年超過六萬坪的大面積釋出之後,2019年以來則幾乎無新增供給,加上皇翔中山原定2019年12月20日開標,因產權登記未能夠於預計時程內完成,將延後至2020年2月17日,且2020年第一季完工的新星興業仁愛大樓早已整棟預租,其他位於北市尚未完工的大樓也傳出預租近滿租的優異成績。

另一方面,集團化、總部化、共享化、優質化、國際化也已形成辦公室需求來源的鐵五角,特別是國際企業看好台灣在未來新興科技領域所扮演的關鍵角色,而持續在台灣增加投資比重,因而包括Dell、Google、Microsoft、Amazon、Facebook等對於信義計畫區的辦公室面積不斷擴大;在在顯示供給面的緊縮、需求面的擴張,短期內台北市辦公室租賃市場景氣能見度仍相當高。

在此情況下,國泰置地廣場2019年以來四筆揭露的租賃交易皆站穩每坪4,000元以上,而南山廣場38樓的每坪4,568元依舊居冠,反映台北市A級辦公室租賃行情持續看好,不但出現租金上漲的外溢效應,同時連帶牽動商用不動產買賣交易、土地標售市場,也就是未來興建的標的多數鎖定辦公大樓。

其次在土地交易市場方面,2019年11月信義行政中心案由南山人壽以159.8億元標下,溢價率達60%,且平均每坪標脫價744萬元,更甚於2018年9月元大人壽標下的空軍官兵活動中心案每坪720萬元,刷新地上權單坪成交水準,而未來南山人壽將規劃興建商辦大樓,與南山廣場共同打造優質辦公園區。

隨之不久,2019年12月捷運松江南京站二、三號出入口地上權則由元大人壽以53億元得標,溢價率為29.9%,同樣元大人壽也將建成商辦後再出租;此外,史上規模最大606億元的招商案—台北車站特定專用區C1/D1土地開發案,在歷經香港南海控股風波後,2019年12月確定將由藍天與與宏匯集團一同投資的台北雙星公司來遞補,預計中長期對於台北市西區的周邊住宅、商辦、都更危老行情將帶來挹注。

在此情況下,意涵國內土地交易市場2019年將極有機會創下歷史新高水準,突破2,700億元的關卡,更何況後續2020年上半年則有台北世貿三館、國泰營區等設定地上權招商案,特別是前者權利金有機會在200億元上下,況且下半年還有台北啤酒文化園區,顯然後續土地市場仍有指標地上權標售大案可加持,更何況政府採取權利金降價、地租計算上進行調整,而有利於降低投資方的風險,此均大幅提升民間投資信任與進場意願,為2020年土地交易的持續成長埋下伏筆。

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