【Yahoo論壇／黃舒衛】2020年台灣房市的美麗與哀愁

作者為瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監

中央銀行公布2019年12月五大銀行新增房貸利率1.608%，購置不動產的資金成本跌至歷史新低，而在中美貿易戰漫天烽火之下，政府啟動的「歡迎台商回流投資行動方案」、「根留台灣企業加速投資行動方案」、「中小企業加速投資行動方案」三大引資措施奏效，開展了前所未有的投資台灣浪潮，一年內總計超過8000億新台幣的資金準備在台投資，因此點燃商用不動產市場表現。

全年不動產交易金額超過900億，土地交易也出現3000億的天量。市場更出現京華城、高雄85大樓、信義計畫區D3、世界明珠商辦等複雜指標個案在驚呼聲、掌聲中落槌成交，以及壽險業高額溢價搶標地上權的榮景，確實有安定經濟信心的作用。

然而，低利凍漲、企業需地孔急、軌道建設利多發酵、產業聚落加快南移、富豪資金回台避險等多項資產利多，勢必擴大複製2009年調降遺贈稅帶動台商返鄉投資潮形成的房市投資熱潮。如何引導民間資金投入台灣產業、社會轉型新舞台，而不要再淪入不動產炒作的惡行循環，恐怕是政府應該在接受美麗勝利成果之後，必須嚴肅面對的改革挑戰。

首先是實價登錄2.0雖然當初信誓旦旦涵括六大重點，但在去年完成初步修法並未完全履行改革承諾。尤甚者，2019年許多重要指標案例的價格資訊，直接跳過正常交易、登錄的機制，把公告當廣告，徒留給市場許多問號。目前缺乏他律亦不自律的市場資訊散佈，已讓市場幾近失控，不但破壞交易秩序，亦可能衍生金融業的大規模系統性風險，不得不慎。

地價、地稅仍是掌握房地產政策的核心，也是確保所有經濟、社會建設成果的基石，沒有妥協的餘地。在市場機制失靈前，有效監理、導正、降溫，絕對是實踐居住正義的必要手段。執政當局獲得廣大民意支持，順利連任，更有充足正當性及合法性主導行政、立法部門，堅持理想、改革初衷，為下一代生存權而戰。

其次，因政策利導，企業可用極低成本、極優惠的條件取得產業升級、擴產的機會。姑不論大量新置產專區對環境的衝擊，在「產業優先」的大旗下，再加上便宜、不用白不用的融資，已在市場出現用跳空價格搶地、獵樓的扭曲現象，更誘使投資端的建商用超越市場行情的未來價格布局，進而用預售方式把期貨風險帶進市場。

長此以往，恐扼殺政策良善美意，亦將因為生產要素價格騰飛而阻斷後續產業生路，打亂產業聚落布局的棋。更值得關注的是用低廉、充沛的政策補貼資金，狸貓換太子地流進其他資產市場炒作，讓資金成為淹沒重生契機的逆流，絕非社會之福。

三大加速投資台灣的行動方案將於明年底結束，但市場交易節奏已因落日危機而加快。如何讓產業投資的力道加溫，卻又不會加重產業升級及民眾購屋的額外負擔、擴大貧富差距、地方政府耽溺於土地財政，才是真正考驗台灣重組產業、生活、生態自主性過程的執行力。

隨著美中貿易戰趨緩、中國武漢肺炎疫情蔓延，整體外部環境的變化需要重估。在政策工具全數出籠、利多全部出盡之後，我們怎麼面對可能一觸即發的風暴、掌握轉瞬即逝的商機，投資2020年的房市背後似乎隱含一絲隱憂。我們享受了短暫的榮景，但是否能善用資金優勢，常保在世界舞台的榮耀，在繁榮活力、健康和諧的環境中長治久安，需要更多智慧、努力及勇氣。

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