都更的一場遊戲一場夢？花敬群：勝率1.5‰ 值得賭嗎？

「過去15年台北市因都更拆除的老屋平均每年近600戶。但整個台北市有『都更需求』的老房子大約40萬戶，所有老屋每年獲得更新改建的機率是600除以40萬，等於千分之1.5。」德明財經科技大學教授花敬群說。 等待都更，最終會不會是一場遊戲一場夢？ 人因夢想而偉大，那麼買房是不是也該把夢想擺第一，恐怕就得三思了！德明財經科技大學教授花敬群日前於臉書上貼文指出，大家過份凸顯都更價值，卻沒有注意到背後實現機率以及大量都更後的供給將影響房價，被過度預期的都更價值，已經泡沫化的反映到老公寓的價格，一旦市場真實面對都更難度，這種靠話題支撐的泡沫來得快，破得也很快。 正義國宅都更20多年、永春都更14年，至今都尚未完成；汀洲路都更案出現了著名的「龍腦」、更不用說「文林苑事件」，這些案子的共同點都是都更。然而儘管都更的血淚歷歷在目，但都更話題卻是推升過去十年老公寓身價大漲的重要原動力。 然而都更題材真的這麼具有吸引力嗎？花敬群用機率的問題來解釋到底值不值得「賭」！ 都更？說穿了，就是機率議題！ 他舉例，如果有一種遊戲，每年的獲勝機率只有千分之1.5，獲勝者可以賺一倍，未獲勝者還可以繼續玩，也可以把機會賣給其他想玩的人，莊家也不會沒收押注金額。這種可以連續抽獎只會贏不會輸遊戲的價值，就是預期獲勝機率(千分之1.5)除以正常報酬率(可假設為5%)，得到3%，也就是說，如果參加這場遊戲的人擁有下注100元的權利，這項參加遊戲權利的價值等於103元。 把103元價值的東西哄抬到200元 不用懷疑，這就是炒作、泡沫！ 花敬群指出，如果擁有此權利的人要賣160元，告訴買家一直等下去就會中獎，穩賺的。我們雖然知道這傢伙是個騙子，但我們也知道一定有人會接受這種交易，因為他看到的是賺一倍的200元，不是投資價值的103元。 更厲害的是，當市場上真的有人花了160元買下這些權利，一定有會開始覺得自己有擁的東西，或許真的蠻值錢的。於是有人開始轉售，有人出150，有人出170，更誇張的出到接近200元，反正賣賣看，頂多讓買家殺點價。當然這時也會有人試著尋找願意賣出的人，再轉售套利，慢慢的大家都忘了所交易東西的價值，於是103元的東西被炒作到越來越接近200元，市場還把這種炒作出來的泡沫，稱為「都更價值」。 花敬群再拿出數據說明都更價值的扭曲。他表示，過去15年台北市因都更拆除的老屋平均每年近600戶。但整個台北市有「都更需求」的老房子大約40萬戶，所有老屋每年獲得更新改建的機率是600除以40萬，等於千分之1.5。 為什麼你會相信：台北的房子愈老，價格會愈高？ 賣房的人會說，都更一坪換一坪，40坪老房子更新後變成40坪的新房子，台北市區新房子動輒每坪100萬元，所以每坪80萬元，花3200萬買40坪老房子，未來更新後價值至少4000萬，現賺800萬，值得投資。於是，台北市的老房子就真的越賣越貴，大家似乎有越來越相信「都更價值」是真的。 不過如果以2014年3月份實價登錄資料卻發現，台北市大安區老舊公寓平均單價約在82萬左右，而大廈住宅單價則是每坪約89萬元。平均屋齡近40年的老舊公寓，只比屋齡大約20年的大樓便宜約8%。而文山區公寓均價約每坪40萬元，大樓約50萬元，差價僅20%。大安區與文山區的公寓與大樓的市場價格比例關係，顯示投資人對大安區公寓會進行更新改建的機率高於文山區。 但其實台北市過去10多年執行都市更新案件最多為內湖區，當地公寓均價每坪約45萬，大樓約65萬，價差約31%，這樣的價格關係看起來就合理許多。然而，近三年執行更新最多的中山區，公寓均價每坪約63萬元，大樓均價約70萬元，價差則縮小為一成，這也顯示各區對「都更價值」的認知有所不同。 花敬群指出，如果假設內湖區的公寓與大樓價格屬於較合理關係(但並非表示內湖區房價水準合理)，則大安區對老舊公寓的都更價值過度期待所產生的價格泡沫，約占房價的24.7%；文山區約占12.4%，中山區亦高達22.9%。 謝金河：台灣是全球房租回報率最低國家 房市這次的冬天將會很久 日前財訊傳媒董事長謝金河才示警，因為包括房價所得比高達15倍，資金外流、少子化，再加上全球房地產指南(GLOBAL PROPERTY GUIDE)公布全球42個國家及83個城市的住宅租賃市場，台灣房地產租金回報率只有1.57%，是全球最低的國家，1.57%的回報率比1.906%的貸款利率還低，也就是房東把房子租給房客，租金連繳房貸都不夠，在這種情況下，謝金河大膽預測，台灣房市這次的冬天將會很久。 從公寓都更價值的被高估，經濟狀況不佳，房市熱度降溫，這種情況下，建商連自己的房子都快賣不出去了，恐怕更不願意碰麻煩大的都更，如此一來，民眾的都更的夢還可以立刻實現嗎？為了這個都更夢而花大把資金甚至背負房貸投入老舊公寓投資還值得嗎？