2019是認賠出清年真的嗎?房地產現在可以買嗎?

斜槓包租婆Rachel
房地產投資要注意正現金流。(Rachel提供)

【斜槓包租婆】被房地產市場界視為能精準掌握房市、九成都不會走鐘的戴德梁行董事總經理顏炳立,前陣子指出2019是「認虧保命年」,房市落底尚未明朗化,引起市場人士熱烈討論。

而最近就有網友在社群媒體私訊我,「瑞秋老師,有仲介報給我一個很棒的投資標的,賺錢機率非常高。有屋主買了預售屋即將交屋有壓力,所以賠售200萬!而且還說付款很輕鬆,頭期款只要付10%,剩下的部分可以銀行貸款,放著收租兩年之後再賣掉,聽起來很吸引人,這樣的投資案件你覺得如何?可以買嗎!」

 

自從2016年房市進入冬眠期後,其實這種號稱斷頭賠售的案件屢見不鮮,我周圍時常有朋友詢問類似這種看起來很有獲利空間的投資機會,但是到底真有便宜嗎?真的可以投資嗎?

 

其實除了考量價格之外,還有很多投資的眉角必須先評估,因為拿著白花花銀兩下場拚搏,這個輸贏可能不是幾萬新台幣而已。一旦投資錯誤,可能讓我們辛勤累積的財富倒退好幾年。可能不少人也遇過一樣的問題,所以我就分享一下我的想法與建議。

 

話說這位網友非常心動,訂金差點都要付下去了,但依據我多年投資原則和強烈好奇心一定要先核實一下真實性,後來我跟他聊了一下,問了一些問題和相關資料,舉例像是格局圖、坪數、文宣等等。我看完後,大致評估建案規畫本身沒特別的問題,至少規劃的中規中矩,接著運用一下google搜尋一下建案的身家資料,確定建案狀況與仲介描述均有符合。

 

接著再評估一下附近的收租行情,其實現在租屋網站本身就是龐大資料庫,只要一台電腦和一條網路線,就可以做市場行情的簡單調查,光是坐在電腦前面連門都不用出,太方便了!

 

輸入建案位置,看看附近類似規格的出租行情,幾分鐘之內就可以得出許多有參考價值的數據。譬如說供給量、招租天數、市場其他競爭產品的強度等等。

以上的面相都是「房屋條件」的評估,其他還包含大環境的交通建設等等議題,都要先做好功課。

 

不過我更想提的是,所有投資中「人」和「房屋」的條件都一樣重要。兩個條件都好的狀況下才有機會獲利、缺一不可。所以買的人本身的條件適不適合買這個案子,銀行願不願意提供足額的貸款以及好的條件,就是下一步的關鍵。

 

也就是要了解銀行怎麼想,因為買房子最怕的就是銀行想的跟我們不一樣!

我就問了他本身的收入狀況、貸款狀況、有無其他財力證明、每個月的現金流等等,從銀行角度去評估一下貸款條件,我的分析是這樣的:從以下四個角度切入,必須四個都符合才算是好的投資。

 

第一、試算本身貸款條件及可貸金額

申請房貸時,銀行會先評估申請人的還款能力,銀行認為一般人的還款能力有上限值,也就是所謂「負債比上限」的天花板。簡單解釋,假設我一個月賺三萬,再怎麼省吃儉用頂多只能還銀行兩萬,剩下的一萬元,因為我無法行光合作用,所以還是得吃吃喝喝基本開銷。

 

這個上限一般合理認知是「月收入的三分之二」,也就是名下所有貸款的還款金額包含新舊帳,合計不能超過月收入2/3。也就是說,先算一下自己月收入2/3是多少,再算一下現有的貸款每月要還多少,扣掉之後所得出的金額,就是你每個月還款能力。

 

假如某A的收入是六萬元,現有一筆車貸每個月繳一萬元,那銀行認定的合理還款能力是多少呢?這時候就要複習一下數學了。正確的計算應該是,60000x (2/3) – 10000 = 30000,對嗎?沒錯,三萬元就是銀行認定某A目前的「還款能力」。

 

接著再算這個還款能力可以負擔多少房貸總額呢?白話一點就是,最多還可以貸出多少錢?請記住一個神奇數字5000,這個5000代表什麼呢?就是每100萬、每月要償還的本利,大約是5000元這個數額。

 

這個數字很好用,可以快速反推銀行能貸出的房貸額度。試算一下每月繳三萬本利,相當於貸款多少金額呢?如果數學能力還行,應該會算出這個數字,30000/ 5000 x 1000000= 6000000,沒錯就是600萬。

 

以正常條件貸款八成來推算,六百萬的貸款相當於房價是七百五十萬。所以回到這個案例,如果買的房價低於這數字,銀行放款放得過。如果高於這個數額,銀行還是只能貸六百萬,剩下的就要拿出「現金」來買不能搬銀行的錢了。

 

而且還有一個前提是貸款成數,銀行放款的原則是,買價和鑑價的金額兩者取其低者為標準。所以他能購入的房產,以不超過總價為750萬為限。若是超過750,銀行還是只能貸六百萬。到時候必須準備現金,就會造成額外的財務負擔。

 

目前花旗及遠東銀行,針對旗下VIP客戶,有提供20年寬限期的優惠房貸專案,這部分有機會再來分享。若是以現在銀行常推的30年期房貸,就要記下3333這個數字,每100萬每個月約償還3333的本息和,如果這樣計算:
3萬/ 3333 *100萬=900萬,
900萬/ 貸款8成= 1125萬。
可以支付的房屋總價就提高到1125萬了。

 

第二、精算自備款金額

自備款的金額,簡單來說,就是你所購入的房屋總價和其他相關的費用,扣掉銀行願意貸款給你的金額就是自備款。說起來簡單,但是有些人卻在這裡跌了一跤,影響到整體財務平衡。有那些地方會容易漏掉呢?請注意以下幾點,

 

第一,清楚了解建商交屋階段會產生的額外費用,包含瓦斯管線,水電外管費用。

如果你想購買的預售屋目前尚未進入交屋階段,且契約在103/5/2前簽訂,建商就會在交屋階段,向你收取上述費用。(PS:預售屋自103年8月5日起內政部規定不得再收水、電管路費及瓦斯內線配管費,但是契約在103/5/2前簽訂且明確指出由誰負擔,則按照契約進行。)這些費用往往高達10-20萬元,是不小的數目。當然如果你購買的預售屋已經交屋就不會有這些項目。

 

第二、裝修款及家具家電款。

不管你的房屋要自住還是出租,除非是買屋附裝潢的特例,都要做基本的裝修才能入住。以室內30坪的三房兩廳來說,基礎的裝修包含天花板、燈具、窗簾,基礎的家電包含冷氣、電視、冰箱、洗衣機、熱水器,基礎的家具包含,床組一組、衣櫃一組、餐桌椅一組、沙發茶几一組、電視櫃一組,以上這些項目預算大約在20到30萬不等。

 

以上所謂基礎的定義,不包含訂製品、櫥櫃、升級配備、個人化的裝潢需求,這些要另請專業設計師估價。很多人在買房的時候,一時過於興奮或是缺乏預算概念,沒有審慎評估裝修階段要花的錢,導致面臨交屋後預算不足的窘境,所以一定要先做好功課或向周圍有經驗的朋友請教唷!

 

第三、要買可以增值或至少保值的房子

以上的貸款額度和自備款都精算過後,確認自己能支付購入房屋的所有費用,恭喜你,代表你的財務能力可以負擔起這個房屋了!但是這房屋在未來能不能保值或是增值,賣掉後能不能賺錢,要如何評估呢?

 

  1. 地段好才能保值。
    房地產最重要的關鍵就是地點、地點、地點。如果這棟房子沒有好的地點,在怎麼便宜都不能買!地點的評估,必須符合附近交通便利(高鐵、捷運站十分鐘,交流道附近),人潮聚集地(譬如大型工業區、大型商圈、百貨商場附近、或是人數超過5000以上的大專院校附近)。符合越多條件的點越好。

  2. 要有題材才能增值
    如果期待你的房屋在幾年後脫手能讓你獲利一筆,一定要有題材性,才能帶動當區的價格提升。譬如,附近有政府重大交通建設,政府規劃的藝文特區、公共建設、大學校區,或是財團的百貨公司、大型商圈等等,以房地產歷史來觀察,凡是有重大建設周圍通常能帶動一波增值空間。

 

  1. 有建商推案更好
    如果說有重大建設是必備條件,那麼附近有建商新推案則是臨門一腳。以往建商的開價往往都是突破附近行情,這樣問就好了,你有看過建商賣價跟旁邊中古屋一樣的嗎!?應該很少吧!我就從沒看過(除非某些特例)。畢竟土地成本、建築成本、工資每年都在提高,還有通貨膨脹等因素,都導致建設成本提高,加上建商就是商人、不可能做賠錢的生意。

 

建商價格開高高,市場會不會買單就見仁見智,但是不得不說,有建商帶頭挑戰區域新高價,就會帶動周圍中古屋一齊漲,這是不爭的事實。

 

  1. 有口碑的建商會保值
    同一區的不同建商,每坪單價落差可以高達一兩成。所以你要購買的新成屋,最好選擇有口碑、有品質、而且最好是有點年紀的大建商。舉例,新竹區的椰O、惠O、坤O,口碑及品質在業界都相當好,所以往往一推案就造成熱銷;另一方面,主打便宜低價的寶X集團,建築品質就常為人詬病,但因為價格低也有一群不同的消費族群。以新竹光埔區為例,不同建商的成交價可以差別將近20%。

 

所以你要購買的新成屋,一定要好好甸甸建商的斤兩,因為不同建商價格行情本來就不一樣。千萬不要看到房子總價比旁邊低,就興奮地簽了下去,一定要把建商的因素考量進來。

 

第四、評估持有期間是否有「正現金流」

如果以上的條件都評估過,你認為房子買了放著未來保值性都不錯,還有一項你千萬不能忽略!那就是房子「是否能有正現金流」。換句話說,就是房子本身是否能養得起自己。

 

如果你要買入當作長期投資,時間就是你最大的敵人和好友,一間能產生正現金流的房屋,可以讓你的投資經得起時間的挑戰。正現金流的意思,就是這個房子租出去之後產生的租金,扣掉每月的房貸利息、管理費、政府稅費、相關費用之後,還有多餘的錢,可以流進你的口袋。

 

所以你要先評估同一棟大樓的租屋行情,還有周圍的租屋行情。這些資訊在租屋網站都很公開,你可以查查看同樣坪數及附屬設備最近三個月內的成交價格,來做競爭力的分析,出租的速度和價格都要考量。同一棟樓評估完之後,也要同時評估附近500公尺內其他棟的成交價格。

 

了解租屋行情之後,你就能推算這個房子能有多少現金流。舉例,以這個案子總價900萬,如果貸款順利貸到九成810萬,在寬限期內,每月的房貸利息約為13500元,租金市場調查後約在20000元左右,大樓管理費2000另計,每年的稅費(地價稅&房屋稅)大約12000元,每月約1000元,所以月現金流為20000-13500-2000-1000=3500元,為正現金流。

 

但是過了寬限期,開始本利攤還之後,每月高達40500元,所以本利攤的月現金流為20000-40500-2000-1000=-23500元,這時的現金流就是負的,而且還負很大。

 

所以,除非能申請到很長的寬限期,不然開始本利攤的時候,資金壓力就會很大。很多斷頭戶都是在這個階段拋售房屋的,所以不得不慎。

 

現金流是「正的」還是「負的」?最低的條件就是:租金剛好夠支付所有相關費用,剛好打平。如果租金無法打平所有費用,那麼這個房子我就不會考慮了。也就是說:「只買入有正現金流的房子」。這樣一來,持有房子的期間就把風險降到最低。對一個有正現金流的房子,你最大的風險,就是一直放著收租!

 

很多人投資房地產,只為了要賺價差,風險是很大的,那房子放著每個月都要從持有人口袋拿出錢來「養房子」,所以一旦遇到景氣反轉、或工作有變動、或股票賠了錢,甚至突然失業時,就會不得不把房子拿來賣了!

 

最聰明的投資,就是投資本身就能支付自己。

 

未來房地產會漲會跌,沒有人可以說得准,但是我能確定的是,放久了一定會漲!尤其是當你買入一個能產生正現金流的房子,那你就能不疾不徐、等到最好的時機再拿出來賣,就算在景氣低谷你也不慌不忙,因為大不了就一直放著收租,一直賺租金!

通過以上幾點的評估,相信你的房子就能具備增值潛力、讓你越買房越富有!以上這些觀點,供你參考囉!