【928檔期2-1】房貸之亂意外抑制房市 不確定因素干擾買氣到明年

時間回到去年（2023）7月底、8月初，「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」一上路，為房市掀起一波高潮，幾乎爆熱一整年，推動房價攀升，不過，從今年中旬起，新青安房貸改為「一生一次」，到7月底、8月初更爆發房貸之亂、銀行鬧錢荒，使得8月成交明顯變慢，讓購屋族出現觀望，儘管建商在928檔期推案量依舊，但在不確定性增添的情況下，是否會讓房市逐漸降溫？

928檔期推案量飆新高 民眾買單度恐不如前

928檔期是房貸之亂後的重大檔期，根據住展雜誌統計，北台灣928檔期推案預估量，來到約2619.5億元，較去年同期實際推案量成長約837.9億元，年增47%；同時，591新建案也發布最新調查，928檔期六都及新竹地區推案量合計9776.5億元，直逼兆元的巨量，不僅較去年大增3000多億、年成長逼近4成5。

不過，從7月開始，銀行陸續傳出水位逼近警戒線，隨著限貸的家數越來越多，到了8月爆發房貸之亂，中央銀行也證實邀34家銀行座談，並提出自主管理的不動產貸款具體量化改善方案，消息一出，房市交易速度出現放緩，根據房仲業者統計，8月全台成屋市場待售量月增2.5%、月增約5000戶左右。

由於去年8月適逢新青安房貸上路，引爆房市熱潮，無獨有偶，今年8月的房貸之亂卻帶來一波冷卻。台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中分析，許多政策會分成上、下半年度，多半選在上半年1月或下半年7月施行，經過醞釀後，大概在8到9月間發酵，329檔期跟928檔期具有指標性的意義，反映政策對房市影響。

房貸之亂需醞釀期 明年變數浮現

回顧房市從去年下半年一路旺到今年的上半年，住展雜誌發言人陳炳辰指出，房市迎來兩大資金熱潮，一是台商回台投資方案，首批回台資金自今年8月起陸續解禁，二是股市續創新高，錢潮再度轉進房市；而建商見房市大好，購地需求增加，建案照推、房屋照賣，信心絲毫不受到影響，即便經歷新青安房貸嚴審、銀行滿水位，對預售市場的影響性並不大，供給也持續爆量。

他指出，銀行放貸滿水位，首當其衝的是中古屋市場，看似不會影響預售屋市場，實則兩者不容易切割，有不少換屋族持有成屋，打算購買預售屋，因為貸款被卡住，無法前進預售市場，這類族群占比不低，所受影響甚深，只是房貸之亂在8月陸續爆出，不會反應在928檔期。

他分析，建商仍舊按照原先的規劃邁進，使得928檔期持續創大量，但房貸之亂的發酵期將會出現在年底，尤其「先建後售、即將交屋」的案子將首當其衝，畢竟部分銀行的額度到明年初不見得會有，即便突然釋出，也會很快填滿，恐怕會讓民眾看壞房市。

另外，銀行持續鬧錢荒，陳炳辰說，連帶讓建商的額度運用受限有空間，除非資本額雄厚，才有可能購地或囤屋，否則在限貸令的控管下，先前建商封盤或獵地、囤地等將會出現轉變，姿態不見得能維持太高，倘若明年上半年滿水位情況未緩解，市場氛圍趨於保守，或許明年下半年才有機會變化，甚至出現議價空間。

央行對房市管制加碼成觀察點 全年量縮價仍漲

陳定中指出，房貸之亂目前暫告一個段落，在政府掛保證的情況下，低總價在2000萬元以內，符合新青安房貸條件者，主要行庫和銀行將優先把額度釋出給「真」首購族，對建商而言，既然財金部會捍衛新青安的決心不變，就沒有不推案的理由，目前要觀察中央銀行是否會在本週四（9/19）的理監事會議中，加碼對房市管制措施。

陳定中提醒，美國聯準會（Fed）將於下週宣布降息，除非央行鐵了心要升息，觀察目前按兵不動的可能性高，利率增添變數的機率偏低，市場推測最有可能把七都限貸7成的規定，擴大至全國的範圍，同時搭配存準率的調控，倘若政策並無太大的突破性，市場依舊有支撐力道，只是漲勢不會像過去一年誇張，全年成交量會縮減、漲幅收斂，但不太可能馬上由正轉負。

值得注意的是，一旦央行祭出第七波選擇性信用管制，預售市場受到影響的層面低，反而是中古屋市場衝擊較大，市面流通的物件供不應求，又因房地合一稅等，使得交易緊縮，以及貸款不易等，將呈現「量縮價揚」，同時，預售屋持續創新高，拉抬區域價格，中古屋價格也會水漲船高。

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