房地合一恐讓低總價市場熱炒，小資族購屋湧向淡水

房地合一稅改方案近日雛型已現，預估2016年正式上路。但學者警告，目前稅改方向將把免稅門檻訂於新台幣3000萬元左右，可能把市場資金逼向低總價產品，形成富人與小資首購族搶同屋的怪象，房地產稅制改革，小資族恐未蒙其利先受其害。
 
影響所及，房產業者也發現，部分主推低單價、低總價產品的區域，最近市場反映猶如秋老虎般火熱，投資客對資金動向的敏銳覺，已使得房市人氣有回籠之跡。

財政部長張盛和日前表示，預定年底前將提出房地合一稅改方案，將參考南韓等國制度，訂定符合國情的課稅標準。

張盛和說，房地合一稅制的建立是按實際銷售價格減除成本計算所得，但不併入綜合所得總額課稅，將採「分離課稅」原則，目前稅率未定。除了將有自住1戶及農地免稅、長期持有等優惠外，財政部也會參考韓國稅制，讓約3000萬元新台幣以下的自住房可以免稅。

房地合一稅改自住房3000萬以下免稅，學者擔心恐引爆低總價市場新一波炒作

不過，這項稅改方向馬上引起國內學者反彈。德明科技大學副教授花敬群表示，財政部對於稅制改革開了不少後門，其中參考南韓制度而讓近3000萬自住房免稅的作法，恐會讓投資客蜂湧向3000萬元以下的住宅炒作。而近年來小宅熱賣的趨勢，預計低總價與低單價的產品，將是投資客的新寵。
 
花敬群說，如果低總價市場加溫，受害最大的的就是許多小資型的購屋民眾。因為投資客將本求利的心態，勢必將房屋加價再轉手。搭配奢侈稅可能隨房地合一稅改而廢止，他很擔心新一波的房地產炒風再起，讓小資或首購族更有望屋興嘆之感。

而市場上投資客目前也已因稅改方向大致底定而蠢蠢欲動，例如今年以來因輕軌動工，運動中心啟用，淡江大橋也即將開工等話題不斷的淡海新市鎮，業者就明顯感受到市場溫度如氣溫般入秋不墜。

台灣房屋淡水中山加盟店長陳輝煌統計，九月以來周末來店看屋的組數，就從之前平均的4、5組，一下加倍到10組左右。而預售屋的表現更活躍，以近期區域指標的海洋都心3為例，代銷水立方國際統計，輕軌正式動工，加上建案推出488萬起低總價、結構工程零付款等促銷方案，不僅中秋連假來客達150組，單周即售出50戶。 現在就連非假日接待中心也常滿座，多是揪團來看屋的市場行家。

住展雜誌主編施詢傑表示，淡海新市鎮因產品多元，這幾年一直是市場首購族的最愛之一。今年以來因官方公布的景氣訊號出現連續綠燈走勢，顯示國內經濟影氣確有回溫之姿，相較於其他區域的高房價，更讓尚在3字頭左右的淡海新市鎮出現了一波識貨的檢便宜人潮。

淡海輕軌動工建設陸續到位，識貨買家紛卡位，賣方惜售姿態高

住商不動產淡水中山店長盧進和就說，自從輕軌動工後，許多屋主的姿態更高，不僅惜售心態濃厚，還有不少人主動要調高售價。顯示投資客也對當地房價的後市表現深具信心。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，小資族此刻若不想被排擠在新一波稅改引發的資金版塊大挪移的市場氣氛之外，先付頭期款訂下預售屋，資金壓力不像中古屋馬上要貸足全額資金那麼大，又可搶搭房產增值列車。不過，在現今市場景氣偏保守下，投資人看好區域長期增值潛力的同時，卻更需注意建商永續經營的實力，以免踩到實力不足的一案建商，收了錢就落跑的地雷。

根據國內專門經營法拍屋業務的寬頻房訊資料，近期台南、宜蘭甚至台北市，都已經出現建商撐不下去的「爛尾樓」，或是建案接待中心直接被法拍等案例。

寬頻房訊指出，其實近兩年各地小型建商因周轉不靈，資產遭法拍的例子不少。如果未來央行進入升息循環，建商若實力不足，財務規畫上恐壓力更大，消費者買預售屋前，下訂前不可不慎。

除了先打聽建商以往的口碑外，如果建設公司在當地還有土地庫存，或是同名建案可以一期一期接續推出並獲市場肯定，代表建商與消費者都對系列產品深具信心。建設公司也會因後續還有建案上市，為了愛惜羽毛，會嚴格把關施工品質，對預售屋的訂屋者，也更多了一層保障。