為什麼荷蘭的社會住宅不會變成貧民區，也不會成為炒房工具

文 / 荷事生非

相較於台灣目前到0.1%的社會住宅，荷蘭有超過三分之一的住宅單位是出租式社會住宅。荷蘭社會住宅發展歷史超過 150 年，是因為政府認為居住權是公民的基本權利，它的制度上相對完善，近年來成為各國住宅政策的重要借鏡。為什麼荷蘭的社會住宅不會成為貧民住宅，也不會成為房地產炒作的工具呢？ 和房地產市場、政府補助政策、NGO住宅協會（Housing association）的成這三個基本要素有關。

社會住宅給誰住？社會住宅很便宜嗎？
2013 年底荷蘭將近有 300 萬戶出租住宅，其中八成也就是大約240萬戶是社會住宅，佔全國家戶數的40%，有人質疑：為什麼一個國家需要興建如此眾多的社會住宅？難道荷蘭人需要政府救助的比例這麼高嗎？ 以 2015 年為例，社會住宅的出租價格受到政府管制，房租不得超過 711 歐元／月，承租戶年收入則不得高於 34,229 歐元，才有資格申請承租社會住宅（荷蘭人平均年收入 37，876 歐元）。

依照此比例來看，荷蘭人可以申請社會住宅的資格，並非只鎖定在低收入戶和弱勢族群，不同於台灣社會普遍認為，中產階級既有能力負擔一般商業市場的住房。荷蘭政府較早就意識到社會住宅政策受益對象，不應只限定於傳統觀念中需救助的族群，無論是土生土長的荷蘭人或新移民，屬於低收入戶、身心障礙、長青族、單親家庭、社會新鮮人、甚至連ㄧ般家庭只要小孩比較多的，及被認定教育費用支出較高的雙薪家庭，都可在申請範圍內。其實在荷蘭社會住宅的租戶僅有約 5%，是供給無家可歸的人或無經濟來源的人居住。

阿姆斯特丹 Wozoco 長青族住宅社區。（圖片來源：archidialog.com）

出租社會住宅的關鍵單位：又是房仲、又是NGO的住宅協會
荷蘭社會住宅和ㄧ般房地產的租售市場是分開的，負責社會住宅出租的單位是「荷蘭住宅協會（Housing Association）」，這個非營利組織把賺來的錢用在：增進社區住宅的品質或空間維護；和社區管委會一起合作，防止社區犯罪、維護整潔、舉辦聯誼派對、維護社區運動休閒設施…等等。

除了能出租社會住宅，「住宅協會」視財務情況可「資金週轉」，買賣社會住宅，售價以臨近的房地產價格為標準。為了避免投資炒作，社會住宅的銷售市場是受到限制的，社會住宅買主如果想脫手，只能把房子賣回給原屬的住宅協會，賣出和買入價差有獲利或虧損由買主和住宅協會對分，這樣可以避免投資客炒作房價。
 

鹿特丹的 The Red Apple 複合式住宅建案。（圖片來源：KCAP Architects & Planners）

日前台灣巢運的其中一項訴求：為確保障弱勢團體的居住權利，要求政府提供「只租不賣」的社會住宅。但另一方面，官方單位認為只租不賣的社會住宅，可能造成政府或住宅協會的營運虧損；雙方的衝突點，其實就在於無較健全的法源依據，可設立並規範專職處理社會住宅興建及租售的住宅協會，這樣一來，又創造了另一個讓建商炒房的新興市場。如果要開放社會住宅的買賣，必須先有ㄧ套完善的法源規範，才能避免落為投資客的炒房範疇。但話說回來，在台灣不到 0.1% 的社會住宅比例，的確應該先以規劃出租型社會住宅為首要之急。

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